So finden Sie eine passende Baufinanzierung für Ihre Immobilie

Für den Traum vom Eigenheim fehlt oft genügend Eigenkapital, um ihn vollständig aus eigener Kraft in die Tat umzusetzen. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel: Mehr als 25 Prozent der Kredite dienen der Finanzierung von Wohnungen oder Immobilien – das hat eine Studie von FINANZCHECK.de ergeben. Ein entsprechendes Darlehen sollte gute Konditionen mit niedrigen Bauzinsen haben und einen soliden Tilgungsplan vorsehen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die passende Baufinanzierung finden.

Das Wichtigste zur Baufinanzierung in Kürze

• Es gibt viele Baufinanzierungsarten, aus denen Sie eine passende Option wählen können.

• Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt den Finanzierungsbedarf, zahlt geringere Monatsraten und hat den Kredit schneller abbezahlt.

• Gerade bei der Baufinanzierung existieren viele Möglichkeiten, durch Förderungen zusätzlich zu sparen.

• Wenn Sie eine hohe Kreditwürdigkeit haben, erhalten Sie eher eine Kreditzusage und zahlen geringere Zinsen.

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Das Budget für die Baufinanzierung: Beispielrechnung

Im Rahmen einer Haushaltsrechnung ermitteln Sie, wie hoch Ihre monatliche Rate maximal sein darf. Danach sollten sich auch die Kreditsumme und Laufzeit richten. Bei der Rechnung berücksichtigen Sie auf der Einnahmenseite das monatliche Einkommen aller Personen im Haushalt und ggf. auch das Kindergeld. Zu den Ausgaben gehören die Miete und die Nebenkosten sowie Ausgaben für Versicherungsbeiträge. Hinzu kommen variable Kosten für die Lebenshaltung – etwa für Lebensmittel, Kleider und Freizeitausgaben. Setzen Sie hier eine Pauschale von etwa 600 Euro für die erste Person und 200 Euro für jede weitere an. Planen Sie bei den Ausgaben am besten noch einen Puffer von 15 Prozent ein – etwa für plötzlich anfallende Reparaturkosten. 

Es bleiben monatlich 1.104 Euro übrig. Berücksichtigen Sie den Ausgaben-Puffer von 15 Prozent in Höhe von 165,60 Euro, stehen Ihnen für die Baufinanzierung in diesem Beispiel noch 938,40 Euro zur Verfügung.

„Zu den Fixkosten gehören Ausgaben für Telefon oder Internet. Berücksichtigen Sie hier auch die heute üblichen Abonnements für TV-Streaming, die Spielekonsole und viele andere Dienste und Services. In der Summe können Abonnements und kleinere Posten das Budget durchaus stark belasten."

In 3 Schritten zur passenden Baufinanzierung

Damit wir für Sie individuelle Angebote für eine Baufinanzierung ermitteln können, brauchen wir ein paar Informationen zu Ihrem Vorhaben, Ihrer Person und Ihrer finanziellen Situation. Anhand dieser Daten kann einer unserer Spezialisten für Baufinanzierungen die bestmöglichen Angebote für Sie heraussuchen, sodass Sie diese anschließend miteinander vergleichen können.

1. Persönliche Daten angeben

Zunächst benötigen wir für die Erstellung eines konkreten Angebotes genauere Informationen zu Ihren finanziellen und persönlichen Voraussetzungen. Darunter fallen Angaben zu ihrer Wohnanschrift, das monatliche Netto-Einkommen und ein Nachweis über Ihr aktuelles Arbeitsverhältnis. Zusätzlich können Sie einen zweiten Kreditnehmer angeben, um bessere Konditionen zu erhalten.

2. Daten zum Objekt angeben

Im zweiten Schritt geben Sie die Daten zum gewünschten Objekt (Haus, Wohnung oder Grundstück) an. Hier werden auch die Daten über das angespaarte Eigenkapital und die benötigte Darlehenssumme hinterlegt. Falls Sie Ihr Wunschobjekt bereits gefunden haben, geben Sie außerdem den Kaufpreis sowie die Adresse der Immobilie, der Wohnung oder des Grundstücks an. Sollten Sie noch kein konkretes Objekt in Aussicht haben, können Sie eine Darlehenssumme nach Ihren Wunschvorstellungen eintragen.

3. Gespräch mit unseren Spezialisten für Bau-/Immobilienfinanzierung

Wenn Sie alle Angaben gemacht haben, werden wir Sie im Anschluss kontaktieren. Sie erfahren in einem Telefongespräch oder auf Wunsch auch in einer Videoberatung alle Infos zu Ihren Finanzierungsmöglichkeiten inklusive des möglichen Zinssatzes. Im persönlichen Gespräch können wir Ihre Fragen klären und Sie bei der Auswahl der passenden Finanzierung unterstützen.

So identifizieren Sie sich über das Video-Ident-Verfahren

Banken vergeben in Deutschland nur dann Kredite, wenn potenzielle Kreditnehmer vorab Ihre Identität bestätigen. Mit dem Video-Ident-Verfahren können Sie die Legitimation bequem online durchführen. Sie benötigen dafür nur ein internetfähiges Endgerät mit einer guten Kamera sowie Ihren Personalausweis. Ihre Identität überprüft dann ein zuständiger Mitarbeiter des Video-Ident-Anbieters. Alternativ nutzen Sie das Post-Ident-Verfahren. Dafür gehen Sie mit Ihren Kreditunterlagen sowie Ihrem Personalausweis in eine Postfiliale und lassen sich vor Ort legitimieren.

Baufinanzierungsarten im Überblick

Beachten Sie bei der Baufinanzierung folgende Voraussetzungen

Sie müssen bei einem Kredit für die Baufinanzierung folgende Voraussetzungen berücksichtigen:

Allgemeine Bedingungen

Zu den allgemeinen Voraussetzungen zählen bei der Baufinanzierung:

• Volljährigkeit der Kreditnehmer

• Wohnsitz und Bankkonto in Deutschland

• ausreichende Bonität der Antragsteller

Unterlagen für die Baufinanzierung

Um Ihren Antrag auf eine Baufinanzierung abzuschließen, benötigt die Bank ein paar Unterlagen von Ihnen. Zum einen müssen Sie allgemeine Nachweise einreichen, die für die Bonitätsprüfung und die Haushaltsrechnung relevant sind. Zusätzlich müssen Sie objektbezogene Dokumente einreichen. Im Detail bedeutet das:

Das beeinflusst den Zinssatz

Hohe Zinsen sind einer der Hauptgründe, keinen Kredit aufzunehmen. Das ist ebenfalls ein Ergebnis einer Studie von FINANZCHECK.de. 

Bei der Baufinanzierung sind die Zinsen besonders relevant, da die Kreditsummen in der Regel hoch und die Laufzeit lang sind. Daher ist es wichtig zu wissen, von welchen Faktoren Ihr Zinssatz abhängt:

Eigenkapital

Das Eigenkapital ist eines der wesentlichen Elemente in der Baufinanzierung. Je mehr eigene Mittel Sie beisteuern können, desto geringer fällt der Darlehensbedarf aus und Sie müssen weniger Fremdkapital bei der Bank aufnehmen. Zudem sinkt dann das Finanzierungsrisiko für die Bank. Das belohnt sie mit einem geringeren Zins. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel zu teuer.

Sie sollten für die Baufinanzierung ungefähr 10 bis 20 Prozent Eigenkapital einplanen. Können Sie das nicht leisten, müssen Sie mit deutlich höheren Monatsraten vorliebnehmen und länger tilgen. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Wertpapiere, der zuteilungsreife Bausparvertrag und erbrachte Eigenleistungen.

Bonität

Gleichzeitig sieht sich die Bank Ihre Bonität an. Wenn sie ein geringes Ausfallrisiko bei Ihnen erkennt, kann sie den Zinssatz niedriger ansetzen.

Baufinanzierung ohne SCHUFA

Eine Baufinanzierung ohne SCHUFA bedeutet, dass die Bank auf eine SCHUFA-Anfrage verzichtet. Das ist in Deutschland nicht möglich. Entsprechende Kredite ohne SCHUFA stammen vor allem von ausländischen Banken und sind meist sehr teuer. 

Die SCHUFA erfüllt eine für Sie eine wichtige Funktion. Die Abfrage stellt sicher, dass Sie sich die Immobilienfinanzierung auch wirklich leisten können. Es ist übrigens keineswegs ausgeschlossen, dass Sie eine Baufinanzierung trotz negativem SCHUFA-Eintrag erhalten – entscheidend ist eine ausreichende Bonität.

Tilgungshöhe und Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung

Mit der Sollzinsbindung legen Sie einen Zeitraum fest, in dem die Zinsen festgeschrieben und damit unabhängig von Marktzinsentwicklungen sind. Üblich sind zum Beispiel fünf bis zehn Jahre. Bei langer Zinsbindung senken Sie Ihr Risiko bei Zinsänderungen, der Sollzins steigt dadurch aber etwas an. Die Sollzinsbindung kann also sinnvoll sein, um sich ein bei Vertragsabschluss niedriges Zinsniveau zu sichern. Mit einer höheren anfänglichen Tilgung können Sie den Zinssatz zusätzlich reduzieren.

Staatliche Förderungen

Sie haben die Möglichkeit, für die Baufinanzierung zusätzlich Förderungen in Anspruch zu nehmen. Hier existieren mehrere Optionen, die in Betracht kommen:

Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sieht auf der einen Seite zinsgünstige Darlehen für das Bauen vor und gewährt auf der anderen Seite auch Zuschüsse. KfW-Zuschüsse sind besonders interessant, weil sie die Darlehenssumme reduzieren. Diese erhalten Sie insbesondere für energiesparende Investitionen und energetische Sanierungen.

Förderung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gewährt Ihnen Investitionszuschüsse, die Sie nicht zurückzahlen müssen. Die BAFA-Förderung ist interessant, wenn Sie Wärmepumpen oder thermische Solaranlagen anschaffen möchten.

Regionale Förderprogramme

Praktisch jedes Bundesland und viele Kommunen sehen weitere Förderprogramme vor. Diese sind entsprechend regional begrenzt und richten sich zum Beispiel an Familien mit Kindern, die eine Immobilie bauen möchten. Viele Kommunen versuchen, mit diesen Programmen gezielt junge Familien zu sich zu locken und sind daher in der Förderung recht großzügig.

Absicherung der Immobilienfinanzierung

Unplanbare Ereignisse wie eine plötzliche Arbeitslosigkeit oder Krankheit bringen die Baufinanzierung in Gefahr. Nur wenn Sie rechtzeitig vorsorgen, können Sie die Rückzahlungen auch für solche Krisenzeiten absichern. Das gelingt Ihnen beispielsweise mit folgenden Sicherheiten:

• Risikolebensversicherung: Wenn der Hauptverdiener verstirbt, ist die Familie abgesichert. Achten Sie darauf, dass die Versicherungssumme der Höhe des Immobilienkredits entspricht und die Laufzeit bis zum Ende der Darlehensrückzahlung reicht.

• Berufsunfähigkeitsversicherung (BUV): Können Sie nicht mehr arbeiten, leisten Sie die Tilgung aus den Zahlungen der BUV. Die Versicherung greift bei physischen und psychischen Erkrankungen sowie bei Unfällen.

• Restschuldversicherung: Die Restschuldversicherung übernimmt bei unverschuldeter Arbeitslosigkeit die Ratenzahlungen. Achten Sie aber darauf, dass die Laufzeit häufig auf ein bis eineinhalb Jahre begrenzt ist.

Zentrale Tipps und Hinweise zur Baufinanzierung

Wir fassen für Sie noch einmal alle wichtigen Hinweise und Tipps für eine optimale und sichere Immobilienfinanzierung zusammen: 

• Haushaltsrechnung aufstellen: Ermitteln Sie, welche Darlehenssumme Sie sich leisten können. Bei der gewählten Darlehenshöhe und Finanzierungsart muss sich eine monatliche Rate ergeben, die Sie bewältigen können, ohne Ihr Budget zu stark einzuschränken.

• Förderungen nutzen: Da der Weg zu niedrigeren Monatsraten und Zinsen sowie zu einer kürzeren Laufzeit über ein geringeres Darlehen führt, sollten Sie die Fördermöglichkeiten keinesfalls ungenutzt lassen. Förderdarlehen sind oft besonders zinsgünstig. Zudem können Sie Zuschüsse erhalten und damit den Kreditbedarf senken.

• Erwerbsnebenkosten beachten: Für die Grunderwerbsteuer, den Notar und Grundbucheintrag fallen weitere Kosten an – je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 Prozent. Vollfinanzierte Immobiliendarlehen stellen für Banken ein höheres Risiko dar. Wenn Sie die Erwerbsnebenkosten finanzieren lassen, müssen Sie daher mit einem Risikoaufschlag rechnen. Begleichen Sie die Erwerbsnebenkosten also am besten schon mit dem Eigenkapital.

• Auf Tilgungspause achten: Achten Sie darauf, dass Ihnen der Vertrag Tilgungspausen einräumt. Das ist nützlich in Phasen finanzieller Engpässe.

• Baufinanzierung vergleichen und online abschließen: Nutzen Sie den Kreditvergleich von FINANZCHECK.de, um online Baufinanzierungen zu finden, die niedrige Zinsen aufweisen und zu Ihren Anforderungen passen. Holen Sie sich darüber hinaus zur Baufinanzierung Erfahrungen aus dem persönlichen Umfeld ein. Diese können ebenfalls aufschlussreich sein.

• Günstige Baufinanzierung für Beamte: Da die Arbeitsplätze von Beamten und Mitarbeitern des öffentlichen Dienstes meist sicher und gut vergütet sind, sinkt das Zahlungsausfallrisiko. Darum erhalten Beamte bei der Baufinanzierung von Banken oft Angebote mit niedrigeren Zinssätzen. Dennoch ist der Beamtenstatus keine Garantie für ein Darlehen, die Bonität und das Eigenkapital sind genauso wichtig.

Jetzt für die Baufinanzierung unverbindliche Beratung einholen

Sie haben noch Fragen oder möchten sich beraten lassen? Dann kontaktieren Sie jetzt die Spezialisten von FINANZCHECK.de unter der Telefonnummer 0800 433 88 77, um sich für die Baufinanzierung eine Beratung einzuholen – kostenlos und unverbindlich!

Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung

Ab wann beginnt die Sollzinsbindung?

Das ist im Darlehensvertrag festgelegt. Für gewöhnlich beginnt sie mit dem nächsten Monatswechsel und damit zum Beispiel am 1. Februar, wenn Sie den Kredit im Januar abschließen. 

Lassen sich Eigenleistungen bei der Baufinanzierung anrechnen?

Eigenleistungen lassen sich teilweise dem Eigenkapital zurechnen und lohnen sich daher für die Baufinanzierung. Zu ihnen gehören Malerarbeiten, das Tapezieren oder Verlegen von Laminat oder Teppich sowie Gartengestaltungen. 

Welche Rolle spielt der Effektivzins bei der Baufinanzierung?

Für eine günstige Baufinanzierung sollten Sie bei Immobilienkrediten auf den Effektivzins achten. Dieser setzt sich aus dem Sollzins plus Nebenkosten zusammen. Er ist für den Kreditvergleich nützlich, weil er die tatsächlich anfallenden Kosten für die Finanzierung besser beschreibt.

Was ist eine Sondertilgung?

Die Sondertilgung ist ein Recht, das Ihnen die Bank einräumt, außerplanmäßige Rückzahlungen vorzunehmen. Häufig ist aber vertraglich festgelegt, wann oder wie oft Sie das im Jahr machen können. Die einzelne Rückzahlung ist auf einen prozentualen Anteil an der Nettodarlehenssumme begrenzt.