Wie Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig ablösen

In der Baufinanzierung läuft nicht immer alles wie geplant. Plötzliche Anpassungen in der Finanzierung können jederzeit erforderlich sein, etwa wegen beruflicher Veränderungen oder weil Sie Ihren alten Kredit vorzeitig zurückzahlen möchten. In der Praxis ist das häufig nicht so einfach, wie gedacht. Hier erfahren Sie alles Wissenswerte zur vorzeitigen Ablösung der Baufinanzierung und worauf Sie achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Wer bessere Optionen für die Finanzierung findet, kann sein altes Baudarlehen vorzeitig ablösen.

• Wenn Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig ablösen, sparen Sie Zinsen für die restliche Laufzeit des Kredits.

• Nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht für die Baufinanzierung, um aus dem alten Kreditvertrag auszusteigen.

• Profitieren Sie bei vorzeitiger Ablösung oder Umschuldung von geringen Restschuldzinssätzen.

• Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden.

Das steckt hinter der vorzeitigen Ablösung von Baufinanzierungen

Wer in Deutschland einen Kredit aufnimmt, entscheidet sich in 27 % der Fälle dafür, in eine Immobilie bzw. Eigentumswohnung zu investieren. Das sagen zumindest die Befragten in der FINANZCHECK.de-Studie Zeit für Geld. 

Im Kreditvertrag legen Sie bei einem solchen Finanzierungsvorhaben eine Laufzeit fest, während der Sie den aufgenommenen Darlehensbetrag wieder zurückführen. Die Bank bestimmt entsprechende Monatsraten. Wenn Sie nicht bis zum Ende dieser vertraglich fixierten Laufzeit warten und den Kredit vorher zurückzahlen oder umschulden möchten, sprechen wir von einer vorzeitigen Ablösung.

Kostenfrei Kündigung ist nach 10 Jahren möglich

Dank dem Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB besteht eine gesetzliche Möglichkeit für alle Kreditnehmer, ihre Darlehensverträge vorzeitig zu beenden. Dafür müssen aber einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die Wichtigste davon ist, dass die Laufzeit des Vertrags bereits 10 Jahre überschritten hat, bevor Sie eine vorzeitige Ablösung planen.

Folgen der vorzeitigen Ablösung ohne Sonderkündigungsrecht

Sind die Voraussetzungen des § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht erfüllt und Sie kündigen das Darlehen für die Baufinanzierung dennoch, hat das Konsequenzen. In diesem Fall müssen Sie dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Es besteht dann keine Möglichkeit, dass Sie ohne die Entstehung zusätzlicher Kosten aus dem Vertrag kommen.

Die Banken können bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung auf verschiedene Methoden zurückgreifen. Dabei steht die sogenannte Aktiv-Passiv-Methode an erster Stelle. Wenn Sie die Baufinanzierung vorzeitig ablösen, entsteht der Bank ein gewisser Zinsschaden, weil für die Restlaufzeit keine Kreditauszahlung mehr erfolgt. Anhand der Berechnung eines Ersatzgeschäfts ist es möglich, diesen Zinsschaden genauer zu ermitteln. Dazu legt die Bank das Geld zum Beispiel fiktiv in öffentliche Anleihen an. Die dabei erzielte Rendite dient als Maßstab für die entgangenen Zinseinnahmen.

So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Nehmen Sie ein Darlehen über 200.000 Euro auf und kündigen ein Jahr vor Ablauf, nachdem Sie 170.000 Euro getilgt haben, könnte die Bank 30.000 Euro zu 0,5 % Zinsen fiktiv am Markt anlegen. Bei einer Restlaufzeit von einem Jahr beträgt die Rendite 30.000 Euro x 0,5 % = 150 Euro. Diesen Wert kann die Bank mit den entgangenen Zinsen vergleichen und daraus die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Bei Zinseinnahmen von 390 Euro im letzten Jahr basierend auf einem vertraglich festgelegten Zinssatz von 1,3 % auf die Restschuld von 30.000 Euro würde die Vorfälligkeitsentschädigung also 240 Euro betragen.

Verteuern kann sich die Vorfälligkeitsentschädigung weiterhin durch ein Bearbeitungsentgelt. Gleichzeitig erfolgt auch eine Kürzung um Verwaltungskostenanteile, die jetzt nicht mehr anfallen sowie um die Risikoersparnis.

Vorfälligkeitsentschädigung nicht gedeckelt

Anders als bei Verbraucherkrediten besteht bei Immobilienfinanzierungen keine Deckelung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

So können Sie die Baufinanzierung vorzeitig ablösen

Wenn Sie Ihre Baufinanzierung kündigen bzw. Ihre Baufinanzierung vorzeitig umschulden möchten, führen Sie folgende Schritte durch:

1. Kündigungsdatum ermitteln

Erst einmal finden Sie heraus, zu welchem Datum Sie kündigen können. Die Frist für die Nutzung des Sonderkündigungsrechts nach zehn Jahren beginnt an dem Tag der vollständigen Auszahlung der Kreditsumme. Diese Frist beginnt neu zu laufen, wenn zwischenzeitlich Änderungen am Vertrag vorgenommen wurden. Möchten Sie mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, ist das frühestens sechs Monate nach dem vollständigen Erhalt des Darlehens möglich.

2. Kündigungsbrief schreiben

Die Kündigung an die Bank verfassen Sie schriftlich. Denken Sie daran, Ihre Darlehensnummer aufzuführen und tragen Sie alle Darlehensnehmer wie zum Beispiel den Ehepartner ein.

3. Anschlussfinanzierung sichern

Nach Absendung des Briefes beginnt die sechsmonatige Kündigungsfrist. Nutzen Sie die Zeit, um zum Beispiel über einen Kreditvergleich eine passende Anschlussfinanzierung für Ihren Immobilienkredit zu finden.

Restschuld fristgerecht ablösen

Ist die Kündigungsfrist abgelaufen, haben Sie genau zwei Wochen Zeit, die Restschuld vollständig zurückzuzahlen. Halten Sie sich nicht daran, ist die Kündigung unwirksam!

Besonderheiten bei der Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung

Entscheiden Sie sich für eine Umschuldung, wechseln Sie mit Ihrem Darlehen zu einem anderen Kreditinstitut. Damit Sie Ihren alten Immobilienkredit vorzeitig ablösen können, müssen Sie einige Unterlagen bereithalten. Sie benötigen einen aktuellen Grundbuchauszug und entsprechende Objektunterlagen zur Immobilie, die diese näher beschreiben. Außerdem müssen Sie den alten Darlehensvertrag mitbringen. Zudem kann die neue Bank eine Restschuldbestätigung verlangen.

Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung

Nutzen Sie das Sonderkündigungsrecht, müssen Sie an die darlehensgebende Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Folgende Voraussetzungen sind zu erfüllen:

• Die Baufinanzierung läuft bereits mindestens 10 Jahre.

• Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

• Die restliche Laufzeit der Zinsbindung spielt keine Rolle.

Unterschiede bestehen hinsichtlich der Baufinanzierungsverträge mit fester und variabler Verzinsung. Das oben beschriebene Sonderkündigungsrecht greift nur bei Verträgen mit fester Zinsbindung. Trotzdem können Sie auch Baufinanzierungen mit variabler Verzinsung kündigen – unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Wir helfen Ihnen dabei, Ihre Baufinanzierung vorzeitig abzulösen!

Wenn Sie bei der vorzeitigen Ablösung Ihrer Baufinanzierung alles richtig machen möchten, sollten Sie auf das Expertenwissen von FINANZCHECK.de nicht verzichten. Kontaktieren Sie unsere Kreditspezialisten dazu unter der kostenfreien Telefonnummer 0800 433 88 77 (Montag bis Sonntag zwischen 8 und 20 Uhr).

Häufig gestellte Fragen

Wann lohnt sich die Sonderkündigung für mich?

Die Sonderkündigung sollten Sie in Anspruch nehmen, wenn das Zinsniveau seit Vertragsabschluss deutlich gesunken ist. Oder wenn sich für Sie eine bessere Option durch eine Umschuldung ergibt.

Wann beginnt die Kündigungsfrist bei einer Baufinanzierung?

Die Kündigungsfrist beginnt bei der Sonderkündigung immer auf den Tag genau und nicht etwa zum ersten Tag am Monatsanfang. Sie kann auch davon abhängen, was im jeweiligen Vertrag festgeschrieben ist. Von der Seite des Gesetzgebers, gibt es die Möglichkeit nach 10 Jahren Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten aus dem Vertrag auszutreten.

Kann meine Bank auch von der Sonderkündigung des Kredits Gebrauch machen?

Nein, dieses Recht erhalten nur Sie als Darlehensnehmer. Die Bank könnte nur dann eine vorzeitige Beendiung des Vertrags erzwingen, wenn der Kreditnehmer keine Zahlungen mehr leistet. In den meisten Fällen würde die ausstehende Kreditsumme dann durch die hinterlegten Sicherheiten, also zum Beispiel durch die Überschreibung der Immobilie an die Bank, getilgt.

Ist auch eine teilweise Ablösung der Baufinanzierung möglich?

Ja, Sie können das Baudarlehen bei Bedarf auch teilweise ablösen. Im Allgemeinen bietet es sich an, vor der Ablösung der Finanzierung eine Kreditberatung in Anspruch zu nehmen. Somit laufen Sie nicht Gefahr, unvorhergesehene Gebühren und zusätzliche Zahlungen leisten zu müssen.