Diese Baukosten fallen beim Hauskauf bzw. Hausbau an

Wer einen Hausbau bzw. Hauskauf plant, der muss mit anfallenden Baukosten rechnen, die auch unvorhergesehen auftreten können. Wir zeigen Ihnen in diesem Ratgeber, mit welchen Baukosten Sie in den einzelnen Bauphasen rechnen können, welche steuerlichen Aspekte zu beachten sind und wo die Sparpotenziale liegen.

Das Wichtigste zu den Baukosten in Kürze

• Baukosten beinhalten neben Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten auch die Kosten für den Bau selbst sowie die Baunebenkosten.

• Die Kosten für Rohbau und Ausbau sind dabei ausgeglichen.

• Das Steuerrecht unterscheidet Anschaffungs- und Herstellungskosten.

• Baukosten pro Quadratmeter liegen zwischen 1.500 und 2.500 Euro.

• Die Planung in Eigenleistung spart rund 10 % der Planungs- bzw. Baukosten.

Das beinhalten die Baukosten

Die Baukosten für ein Gebäude beinhalten laut Definition die Kosten zur Errichtung ohne die Erschließungs- und Anschaffungskosten des Grundstücks. Sie umfassen:

• Gebäudekosten oder Baukosten

• Außenanlagen

• Baunebenkosten

• Betriebstechnik (besondere Einrichtungen in Gewerbebetrieben)

Die Baukosten für eine Immobilie werden weiterhin in die Kosten für den Rohbau und die für den Ausbau unterschieden, wobei die Kosten für den Ausbau minimal höher liegen als die des Rohbaus. Während die allgemeinen Arbeiten für Roh- und Ausbau als Bauwerkskosten bezeichnet werden, sind die Kosten zur Fertigstellung des Gebäudes reine Ausbaukosten.

Anschaffungskosten und Herstellungskosten im Steuerrecht

Das Steuerrecht unterscheidet zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Letztere können steuerlich als Aufwendungen für Abschreibungen geltend gemacht werden. Die Erschließungskosten und Straßenanliegerbeiträge zählen zu den Anschaffungskosten und sind daher keine Herstellungskosten. Dies sind beispielsweise Anliegerbeiträge für die Ableitung von Abwasser oder die Verlegung sonstiger Leitungen auf öffentlichem Grund und Boden.

Hausanschlusskosten steuerlich absetzen

Anders ist die Sache bei Hausanschlusskosten für auf dem Grundstück befindliche Außenanlagen. Sie zählen zu den Herstellungskosten und sind abschreibungsfähig. Dies geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs aus 2002 hervor (III R 29/97).

So werden Baukosten bestimmt

Die gesamten Baukosten setzen sich zusammen aus den Grundstückskosten, Grundstücksnebenkosten, Baukosten und Baunebenkosten. Das bedeutet:

Grundstückskosten + Grundstücksnebenkosten + Baukosten + Baunebenkosten = gesamte Baukosten

Der Grundstückskauf

Bereits beim Grundstückskauf lassen sich durch den Vergleich verschiedener Grundstücksklassen die Baukosten pro Quadratmeter erheblich reduzieren. So hängen die Kosten für die Anschaffung beispielsweise von der Lage sowie respektive der Nachfrage ab.

Die Grundstücksnebenkosten

Die Grundstücksnebenkosten lassen sich genauer abschätzen, sobald ein konkretes Grundstück infrage kommt. Veranschlagen Sie 15 % der Grundstückskosten plus 15.000 Euro. Die Nebenkosten des Grundstückserwerbs beinhalten alle Kosten, welche in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks stehen:

• Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten

• anfallende Maßnahmen wie Vermessung, Bodengutachten, Abrissarbeiten, Hochwasserschutz und Bodenverbesserungsmaßnahmen

• Erschließung ans öffentliche Netz (Abwasser, Frischwasser, Strom, Telefon, Gas, Straße)

• Aufschließungskosten als Abgaben an die Kommune für die infrastrukturelle Erschließung des Baugebiets

Baukosten pro Quadratmeter

Die Baukosten pro Quadratmeter für den Hausbau selbst sind abhängig von der Art der Ausführung. Für ein Einfamilienhaus sind beispielsweise andere Baukosten zu veranschlagen als für ein Mehrfamilienhaus oder eine gewerblich genutzte Immobilie.

Die Baukosten für ein klassisches, normal geplantes Einfamilienhaus betragen rund 2.000 Euro pro Quadratmeter. Planen Sie ein Haus mit vielen Sonderanfertigungen oder den Bau eines Mehrfamilienhauses, dann können Sie mit einem Preis ab 2.500 Euro pro Quadratmeter rechnen. Bei geplanter Unterkellerung sollten Sie die Hälfte der Kellerfläche zur Wohnfläche hinzurechnen.

Baunebenkosten beim Hausbau

Die Baunebenkosten betragen je nach Lösung circa 20 % der Baukosten. Sie setzen sich zusammen aus den Honoraren für die Planung des Hauses, Gebühren für die Baugenehmigung (ca. 4 %), Versicherungen während des Baus und den Zinsen während der Bauzeit, welche in der Regel 4 % der Baukosten betragen. Nutzen Sie unseren kostenlosen Kreditvergleich, um das optimale Darlehen für Ihr Bauvorhaben zu finden.

Wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Baunebenkosten nimmt der Aspekt, ob die Planung durch einen Architekten erfolgt, von einer Baufirma oder dem Bauherren selbst erbracht wird oder es sich um ein Fertighaus handelt:

• Bei der Planung durch einen Architekten belaufen sich die Kosten, einschließlich des Statikers, auf 10 bis 15 %. Dazu kommen 5 % für die Bauaufsicht.

• Das Fertighaus beinhaltet bereits alle Planungskosten, einschließlich der Planung der Gründung (beispielsweise die Statik der Bodenplatte) in Höhe von 1 %.

• Beim pauschalen Angebot der Baufirma betragen die Kosten für die Planungsleistung ab Erteilung der Baugenehmigung rund 10 % der Baukosten. Entwerfen Sie die Pläne für Ihre Immobilie selbst und sind durch das Bauunternehmen nur noch die Einreichunterlagen zu erstellen, betragen die Planungskosten ebenfalls nur 1 %.

• Das Gleiche gilt für die Eigenplanung des Hausbaus. Sie kommt nur dann infrage, wenn Sie ohne Zeitdruck planen können. Sie sollten selbst über Fachkompetenz in einem der Bereiche sowie über Hilfe von Freunden und Familie verfügen. Dann dürfen Sie mit Planungskosten in Höhe von 1 % rechnen.

Versicherungen während der Bauzeit

Während der Bauzeit sind einige Versicherungen sinnvoll, um finanzielle Schäden zu vermeiden:

• Haftpflichtversicherung für Bauherren bei Personen- und Sachschäden 

• Rohbauversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Hagelschäden

• Bauhelfer-Unfallversicherung für unentgeltlich arbeitende Helfer (Kosten: 1,45 Euro pro Tag in den alten Bundesländern, 1,28 Euro pro Tag in den neuen Bundesländern)

• Bauwesenversicherung

Wie Sie die Baukosten eines Einfamilienhauses berechnen

Die gesamten Baukosten setzen sich zusammen aus den Grundstückskosten, einschließlich aller Nebenkosten, den Baukosten für das Haus und den Baunebenkosten. Im Durchschnitt sind die Baukosten pro Quadratmeter beim Bau eines Einfamilienhauses mit normaler Ausstattung auf 2.000 Euro zu beziffern. Bei 150 Quadratmetern Wohnfläche belaufen sich die Baukosten also auf:

2.000 x 150 = 300.000 Euro

Dabei handelt es sich um die reinen Baukosten, zu denen sich die jeweiligen Baunebenkosten addieren. Sie betragen:

• 1 % = 3.000 Euro beim selbst geplanten und gebauten Haus; 300.000 + 3.000 = 303.000 Euro Gesamtbaukosten 

• 10 % = 30.000 Euro beim Haus der Baufirma; 300.000 + 30.000 = 330.000 Euro Gesamtbaukosten

• 20 % = 60.000 beim Architektenhaus; 300.000 + 60.000 = 360.000 Euro Gesamtbaukosten

Grundstückskosten berücksichtigen

Wenn Sie Ihre Baukosten kalkulieren, berücksichtigen Sie zudem die Grundstückskosten. Diese sind für den Gesamtpreis ausschlaggebend. Zur besseren Übersicht lohnt es sich ebenfalls, eine Baukosten-Tabelle aufzustellen.

Tipps, mit denen Sie die Baukosten reduzieren

Die größten Einsparungen erreichen Sie zu Beginn der Planung. Je detaillierter die Bauplanung voranschreitet, desto weniger lassen sich die Kosten beeinflussen. Daher lohnt es sich, wichtige Entscheidungen bereits frühzeitig im Planungsprozess zu treffen:

• Eine optimierte Raumaufteilung sorgt nicht nur beim Bau, sondern auch bei den Unterhaltskosten für Ersparnis. Dazu eignen sich offene Grundrisse, die Mehrfachnutzung von Räumen sowie der Verzicht auf Flure, Innenwände und Türen. Ein großes statt mehrere kleine Badezimmer oder getrenntem Gäste-WC sind ebenfalls eine gute Lösung, wenn es um Einsparungen geht.

• Ob ein Bungalow oder ein Geschossbau günstiger wird, ist individuell verschieden. Zusätzliche Kosten werden beispielsweise durch die benötigte Fläche einer Treppe fällig. Andererseits können bei einem Bungalow Boden und Dach teurer sein. Vergleichen Sie daher in jedem Fall verschiedene Optionen.

• Treppen sind als Vorsatzelemente oftmals günstiger.

• Optimieren Sie die Leitungen, indem Sie Küche und Bad neben- oder übereinander planen.

• Eine kompakte Außenform mit wenig Vorsprüngen macht sich bei den Baukosten und im energetischen Unterhalt günstiger.

• Der Verzicht auf Unterkellerung ist eine weitere Option, Kosten zu sparen.

• Beachten Sie die Dachstuhl-Kosten. Pult- und Satteldach sind die günstigsten Dachformen.

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Häufig gestellte Fragen zum Thema Baukosten

Welche Richtlinien gelten für die Aufstellung von Baukosten?

Die Kosten für den Bau einer Immobilie müssen nach der DIN 276 aufgestellt werden. Das Gliederungssystem ordnet allen Bauteilen und Unterbauteilen eigene Ziffern zu, welche der Ermittlung der Gesamtkosten dienen.

Was beinhalten die DIN 276 Baukosten?

Die Kosteneinschätzungen nach DIN 276 beinhalten Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken und Anlagen. Das DIN nimmt keine Konformitätsbewertungen und sonstigen Zertifizierungen vor.

Was kostet eine Tiefgarage?

Die Bepreisung einer Tiefgarage wird pro Quadratmeter berechnet. Konventionelle Tiefgaragen mit einer zentrierten Fahrgasse sowie beidseitigen Stellplätzen kosten in etwa 500 Euro pro Quadratmeter. Sondergründungen oder eine spezielle Statik können schnell teurer werden.

Was kostet eine Immobilienverwaltung?

Die Kosten für eine Immobilienverwaltung sind von dem Objekt und seiner Fläche abhängig. Bei Objekten mit sechs bis zehn Wohneinheiten belaufen sich die Kosten auf etwa 17 Euro im Monat, in begehrten Lagen sind bis zu 25 Euro üblich.