Wann und wie Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können

Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen, kommen Sie an der Grunderwerbsteuer nicht vorbei. Die Höhe der Steuer hängt vom Bundesland ab, in dem Sie Ihren Traum vom Wohnglück verwirklichen. Sie müssen bis zu 6,5 % an das Finanzamt überweisen. Hier erfahren Sie, wann bzw. wie Sie die Grunderwerbsteuer absetzen können und erhalten außerdem viele hilfreiche Tipps.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grunderwerbsteuer ist fällig, wenn Sie den Kaufvertrag unterschrieben und der Notar diesen beglaubigt hat.

• Sie zahlen die Steuer beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilienkauf.

• Nur in bestimmten Fällen können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen.

• Mit unseren Tipps reduzieren Sie die finanzielle Belastung durch die Steuer.

In diesen Fällen kann man die Grunderwerbsteuer absetzen

Sie können sich einen Teil des Geldes zurückholen, indem Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Dafür muss eine der folgenden Situationen zutreffen:

1. Sie erzielen mit Ihrer Immobilie Einkünfte – zum Beispiel durch eine Vermietung. 

2. Sie nutzen die Immobilie für Ihren Betrieb und setzen die gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe ab.

In beiden Fällen können Sie die Belastung durch die Baufinanzierung spürbar senken. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich privat nutzen, lassen sich für den Hauskauf oder Hausbau keine Steuern absetzen. Demnach entscheidet die Art der Verwendung der Immobilie darüber, ob dieser Teil vom Hausbau steuerlich absetzbar ist.

So können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen

Vermieten Sie Ihre Immobilie, setzen Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten ab. Die entsprechende Erklärung dazu gehört in die Anlage V der Steuererklärung. Hier führen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf. Der Abzug erfolgt direkt von der Steuerlast im Jahr der Entstehung.

Für Betriebsausgaben besteht grundsätzlich eine Aufzeichnungspflicht. Sie müssen also Belege für das Finanzamt bereithalten, mit denen Sie nachweisen, dass Sie die Grunderwerbsteuer tatsächlich zahlen mussten. 

Bei der Absetzung von Kosten ist es wichtig, dass Sie alle Rechnungen bargeldlos bezahlen. Dann erhalten Sie in jedem Fall den benötigten Zahlungsnachweis.

Wo finde ich in der Anlage V die richtige Zeile für die Werbungskosten?

Die Werbungskosten tragen Sie bei der Steuererklärung in der Zeile 46 der Anlage V ein. Es erfolgt keine Einzelauflistung der verschiedenen Posten. Diese fassen Sie in einem Betrag zusammen.

Spartipps, wenn Sie beim Hausbau Steuern absetzen möchten

Einen reduzierten Steuersatz sieht die deutsche Grunderwerbsteuer nicht vor. Sie müssen immer den Steuersatz zahlen, den das jeweilige Bundesland verlangt. Gerade für junge Bauherren, die über weniger Ersparnisse verfügen, ist dieser Teil der Kaufnebenkosten oft nicht einfach zu finanzieren. Das legt die Finanzstudie "Zeit für Geld" von FINANZCHECK.de nahe, in der 24 % der unter 30-Jährigen angeben, dass sie keine Rücklagen haben. Mit unseren Tipps haben Sie die Möglichkeit, einen Teil der Grunderwerbsteuer zu sparen. Das geht am einfachsten, wenn Sie den Kaufpreis für die Immobilie reduzieren:

1. Einrichtungsgegenstände herausrechnen

Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie nur für das, was untrennbar mit dem Gebäude verbunden und unbeweglich ist. Das bedeutet, dass Sie Steuersparmöglichkeiten erhalten, wenn Sie Bestandteile des Gebäudes gesondert ausweisen. Dazu gehören zum Beispiel Möbel, die Küche oder auch die Sauna. 

Rechnen Sie diese Bestandteile aus dem Kaufpreis heraus, den das Finanzamt für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer zugrunde legt. Achten Sie aber darauf, dass bei einer Verringerung der Kaufsumme um mehr als 15 % (Beleihungsgrenze) ggf. Belege für die Gegenstände erforderlich sind.

2. Gesonderte Verträge für Kauf des Grundstücks und Hausbau

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Kaufverträge von Grundstück und Haus gesondert abzuschließen. Schließen Sie die beiden Verträge nicht am selben Tag, sondern mit zeitlichem Abstand ab. Im Idealfall müssen Sie die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Erwerb des Grundstücks zahlen. Wenn ein rechtlicher oder objektiver Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Bauleistung für das Haus besteht, müssen Sie hingegen auch für Letztere die Grunderwerbsteuer zahlen.

Hintergrundwissen zur Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt in Deutschland beim Kauf und Tausch von Immobilien an. Sie gehört zu den Verkehrssteuern und ähnelt damit der Umsatzsteuer. Eventuell muss Ihr Immobilienkredit diese Kosten ebenfalls abdecken, wenn Sie nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügen. 

Welchen Kaufpreis legt das Finanzamt zugrunde?

Kaufen Sie ein bebautes Grundstück, wendet das Finanzamt den Steuersatz auf den gesamten Kaufpreis für Haus plus Grundstück an. Anders verhält es sich, wenn Sie erst das Grundstück kaufen und später bebauen. Dann ist nur der Kaufpreis des Grundstücks für die Grunderwerbsteuer relevant. Sie zahlen also bei Bestandsgebäuden mehr als bei Neubauten.

In der Tabelle sehen Sie, wie hoch die Steuersätze aktuell in den verschiedenen Bundesländern liegen (Stand: November 2021):

Wie die Tabelle zeigt, kann allein der Ort an dem sich das Grundstück befindet, einen großen Einfluss auf die Baunebenkosten haben.

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Häufig gestellte Fragen

Ist es möglich, die Grundsteuer anteilig abzusetzen?

Ja, das ist zum Beispiel dann möglich, wenn Sie Ihre Immobilie teilweise privat nutzen und teilweise vermieten. In diesem Fall ist eine anteilige Berechnung der Grundsteuer erforderlich. 

Wie erfolgt die Abschreibung der Grunderwerbsteuer?

Die Abschreibung der Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten nehmen Sie vor, wenn die Zurechnung zu den Anschaffungskosten des Gebäudes erfolgt. Die Abschreibung geschieht dann über mehrere Jahre gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA). 

Welche Nebenkosten müssen Bauherren und Hauskäufer berücksichtigen?

Neben der Grunderwerbsteuer gehören die Kosten für den Eintrag in das Grundbuch und den Makler zu den Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Die Kaufnebenkosten können Sie über einen Ratenkredit finanzieren.

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer umgehen?

Die Grunderwerbsteuer entfällt nur dann, wenn ein Verwandter in gerader Linie die Immobilie an Sie verschenkt, vererbt oder verkauft.