Haus bauen auf einem Pachtgrundstück 

Die regional stark steigenden Grundstückspreise rücken die Möglichkeit, ein Haus zu bauen auf einem Pachtgrundstück, wieder in den Fokus. Das Erbbaurecht, so die juristisch korrekte Bezeichnung, ist zuvor zwar nicht aus der öffentlichen Diskussion um Baufinanzierungen verschwunden, aber an den Rand gerückt. Da in einigen Gegenden Deutschlands ein Grundstück mittlerweile mehr kostet als der Bau, erfährt das Prinzip Erbbaurecht eine neue Aktualität. Allgemein wird angenommen, dass etwa 5 % der Eigenheime in Deutschland auf gepachteten Grundstücken stehen. Erfahren Sie hier alles Wichtige zu diesem Thema.

Das Wichtigste zum Thema „Haus bauen auf Pachtgrundstück” 

• Beim Erbbaurecht handelt sich um ein zeitlich begrenztes Pachtverhältnis.

• Der Pächter wird Eigentümer des Gebäudes, nicht des Grundstücks.

• Nach Ablauf des Pachtvertrages schuldet der Grundstückseigentümer dem Hauseigentümer einen Ablösebetrag.

• Das Erbbaurecht kann als Kreditsicherheit dienen.

• Der Hauseigentümer muss eine gewisse Einflussnahme des Grundstückseigentümers dulden.

Das ist unter dem Erbbaurecht zu verstehen

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem Grundstück, das in fremdem Eigentum steht, ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten. Möchten Sie ein Haus bauen auf einem Packtgrundtück, ist dieses Gebäude nicht Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern gehört dem Bauherrn und Erbpächter. Das Recht ist veräußerlich und vererbbar.

Ein privatrechtlicher Vertrag regelt die Nutzung

Die Dauer des Erbbaurechts und die damit verbundenen Zahlungen an den Eigentümer, auch Erbbauzins genannt, regelt ein privatrechtlicher Vertrag. Üblich sind eine Vertragsdauer von 60 bis 99 Jahren und ein Erbbauzins von 2 bis 6 % des Grundstückswerts zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der Vertrag kann dem Eigentümer des Grundstücks auch weitere Rechte einräumen. Typisch sind die Beschränkung auf Wohnzwecke, die Einflussnahme auf die Gestaltung des Bauwerks oder das Recht, Belastungen im Grundbuch zu widersprechen. Aus Sicht des Erbbaurechtsgebers ist es eine Last auf seinem Grundstück.

Erbbaurechtsgeber bzw. Verpächter von Grundstücken

Die wichtigsten Erbbaurechtsgeber (Verpächter) sind Kirchen und private Stiftungen. Einige Unternehmen sind dafür bekannt, eine fünfstellige Zahl an Erbbaurechten zu verwalten. Auch immer mehr Kommunen nutzen dieses Instrument. Abgesehen von einigen Adelshäusern treten Privatpersonen oder Kapitalgesellschaften nur selten als Verpächter auf. Der Erbbauzins als private Form der Rente ist eher ein veraltetes Modell.

Ein wichtiger Teil der Verpächter ist im Deutschen Erbbaurechtsverband zusammengeschlossen, darunter auch das größte evangelische Wohnungsunternehmen in Deutschland.

Private Bauherren als Erbbaurechtsnehmer

Es entscheiden sich vorwiegend private Bauherren dafür, ein Haus zu bauen auf einem Pachtgrundstück. Die Vergabe von Erbbaurechten durch Kirchen und Stiftungen erfolgt oft auf der Grundlage von Statuten, die eine Bevorzugung kinderreicher Familien oder von Haushalten mit Behinderten vorsehen. Für Kommunen ist die Schaffung von Wohnraum meist für ortsansässige Familien vorrangig. Wirtschaft und Gewerbe entscheiden sich nur in Ausnahmefällen für Erbbaurechte.

Garantie der Rechtssicherheit durch die amtliche Eintragung

Erbbaurechte werden als grundstücksgleiche Rechte im Grundbuch eingetragen. Sie erfordern also einen notariell beurkundeten Vertrag. Dazu führt das Grundbuchamt ein zweites Register, das Erbbaugrundbuch, in dem unter anderem der dem Erbbaurecht zugrunde liegende Vertrag vermerkt wird.

Was bei einem Heimfall zu tun ist

Hinter dem Rechtsbegriff verbirgt sich die Rückübertragung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist. Dies geschieht, wenn…

• …der Erbpächter ohne Erben stirbt.

• …der Pächter zwei Jahre lang den Erbbauzins für den Grund nicht zahlt.

• …der Erbbaurechtsnehmer nicht für eine angemessene Versicherung des Bauwerks sorgt.

• …das Bauwerk nicht vertragsgemäß genutzt wird.

• …das Bauwerk nicht ordnungsgemäß erhalten wird.

• …der Erbbauberechtigte insolvent ist.

• …Eigenbedarf angemeldet wird, sofern dieser nicht im Vertrag ausgeschlossen worden ist.

Der Erbbaurechtsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag mit einem erheblichen Gestaltungsspielraum. Auch die Heimfallregelungen können abweichend getroffen werden, wenn Sie planen ein Haus zu bauen, das auf einem Pachtgrundstück stehen soll.

Wann ein Erbbaurechtsverhältnis regulär endet

Grundsätzlich lässt sich ein Erbbaurechtsvertrag einmal verlängern. Eine weitere Verlängerung oder abweichende Konditionen bedürfen der Einigung auf einen neuen Vertrag. Andernfalls geht das Gebäude in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Dieser schuldet dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung in Höhe von meist zwei Drittel des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs. Wenn er diese nicht leistet, verlängert sich das Erbbaurechtsverhältnis.

„Speziell beim Kauf eines Hauses auf der Basis eines Erbbaurechts müssen Sie bedenken, dass die planmäßige Finanzierung zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts abgeschlossen sein muss. Eine Restschuld darf nicht überbleiben."

Finanzierung des Hausbaus auf einem fremden Grundstück

Das Bauen auf Pachtland hat den Vorteil, dass Sie das Grundstück nicht finanzieren müssen. In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase fällt der rechnerische Vorteil oft gering aus. Wesentlich ist aber für viele, dass das Eigenkapital nur noch das Finanzvolumen des Hausbaus tragen muss. So erreichen Sie bei einer Baufinanzierung die üblichen 20 % Eigenkapital leichter. Welche Eigenkapitalquote im Einzelfall notwendig ist, sollten Sie mit den Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de klären.

Wussten Sie, dass…

…jede vierte Person, die FINANZCHECK.de zu ihrer aktuellen Studie „Zeit für Geld“ befragt hat, über keine finanziellen Rücklagen verfügt? Da jedoch gerade beim Bau und der Instandhaltung einer Immobilie häufig unerwartete Kosten entstehen, ist die Anschaffung eines finanziellen Polsters ratsam.

Baufinanzierung bei Erbbaurecht

Die Finanzierung eines Neubaus beruht auf der Finanzierung des Baufortschritts. Die erste Rate wird im Allgemeinen durch den Wert des unbebauten Grundstücks finanziert. Bei einem Erbbaurecht fehlt dieser Wert und wird vom Kreditgeber durch die Beleihung des fremden Bodens gleichen Rechts ersetzt. Die Finanzierung eines Hauses auf einem Pachtgrundstück unterscheidet sich nicht von einer normalen Baufinanzierung.

Möchten Sie ein Haus bauen, das auf einem Pachtgrundstück liegen soll, unterliegen Darlehensgeber bei der Vergabe von Immobilienkrediten strengen Vorschriften. Insbesondere die geforderte Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechten ist so kompliziert, dass nicht jeder Anbieter für dieses immer noch selten auftretende Problem einen Spezialisten beschäftigt. Auch aus diesem Grund ist der Wettbewerb unter den Baufinanzierungen bei Erbbaurechten eingeschränkt. 

Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich zur Finanzierung Ihres Hauses beraten!

Für viele ist das Haus bauen auf einem Pachtgrundstück der richtige Weg zum Eigenheim. Wem ein Erbbauvertrag angeboten wird, sollte ihn zunächst ausführlich mit einem Notar besprechen und ihn sich erklären lassen. Die Kreditspezialisten von FINANZCHECK.de helfen Ihnen bei der Baufinanzierung und beraten Sie unter der kostenlosen Telefonnummer 0800 433 88 77.

Häufig gestellte Fragen zum Thema „Haus bauen auf Pachtgrundstück”

Welche Nebenkosten fallen beim Bauen auf einem fremden Grundstück an?

Wenn Sie auf einem Pachtgrundstück bauen, fallen Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer sowie Grundbuch- und Notargebühren an. Auch wenn Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, müssen Sie die Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen, da Sie durch den Eintrag in das Grundbuch Nutzungsrechte an dem Grundstück erhalten. Die Notargebühren fallen für die amtliche Eintragung an.

Muss der Grundeigentümer bzw. Erbpächter der Finanzierung zustimmen?

Der Erbpächter muss zwar nicht der Finanzierung, aber möglicherweise der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch zustimmen.

Kann der Erbbauzins erhöht werden?

Ja, der Erbbauzins kann erhöht werden. Neu abgeschlossene Verträge enthalten eine Anpassungsklausel – meist in Bezug auf den Lebenshaltungskostenindex. Die Anpassung kann alle drei Jahre erfolgen.

Muss der Verpächter dem Verkauf des Hauses zustimmen?

Durch den Bau eines Hauses auf einem fremden Grundstück sind Sie bei Entscheidungen, die das Pachtland betreffen, immer abhängig von der Zustimmung des Verpächters. In der Regel ist dies im Pachtvertrag schriftlich festgehalten.