So funktioniert der Mietkauf und das gibt es zu beachten

Ohne das nötige Eigenkapital lässt sich der Traum vom Eigenheim nur schwer verwirklichen. Denn Banken setzen voraus, dass die Kreditnehmer eigene finanzielle Mittel einbringen können. Für viele Verbraucher bietet daher der Mietkauf eine gute Alternative zum Immobilienkredit. Dabei kommen sie Miete für Miete ihrem Wunsch vom Eigenheim näher. Dieser Ratgeber zeigt, wie Mietkauf funktioniert, für wen sich dieses Modell eignet und worauf Verbraucher achten müssen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Beim Mietkauf erwerben die Interessenten das Recht, ihr Mietobjekt später zu kaufen.

• Ein Teil der Miete wird zur Abbezahlung des (künftigen) Kaufpreises genutzt.

• Es gibt zwei verschiedene Modelle des Mietkaufs.

• Beim Optionskauf können die Mieter den Erwerb ablehnen.

• Eine Baufinanzierung ist auf die Laufzeit betrachtet deutlich günstiger als der Mietkauf.

Diese Mietkaufmodelle gibt es

Beim Mietkauf gibt es zwei verschiedene Modelle, den klassischen Mietkauf und den Optionskauf. Grundsätzlich sind beide Varianten insofern gleich, dass die Mieter in Form der monatlichen Mietzahlung für einen Teil des Kaufpreises der Immobilie aufkommen. Dennoch besteht ein wesentlicher Unterschied zwischen dem klassischen Mietkauf und dem Optionskauf:

Was ist der klassische Mietkauf?

Der klassische Mietkauf setzt voraus, dass die Eigentümer die Immobilie bereits im Voraus zum Mieten und anschließenden Verkauf anbieten. Beim Mietkauf entscheiden sich die Mieter also bereits bei ihrem Einzug dafür, dass sie die Wohnung oder das Haus in der Zukunft kaufen werden.

Im Regelfall setzen beide Parteien dafür einen Vertrag auf, in dem festgehalten ist, nach wie vielen Jahren die Mieter das Objekt erwerben. In Form der monatlichen Mietzahlungen kommen sie für einen Teil des Kaufpreises auf. Konnte während der Mietperiode nicht der gesamte Betrag beglichen werden, muss dieser bei Erwerb mit einem Immobiliendarlehen abgegolten werden.

Wie funktioniert Mietkauf für ein Haus oder eine Wohnung genau? Dies lässt sich in einfachen Schritten erklären:

1. Die Mieter und der Vermieter schließen einen Vertrag, der die Kaufoption beinhaltet. Die Interessenten leisten eine Anzahlung, die bis zu 20 Prozent des Kaufpreises betragen kann.

2. Die Anzahlung sichert den Mietern zu, dass sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt erwerben können. Im Vertrag ist festgehalten, wann der Kauf erfolgen kann.

3. Die zukünftigen Eigenheimbesitzer kommen in monatlichen Raten in Form der Miete für die Abzahlung der Immobilie auf. Diese enthält zusätzlich einen Mietzins. Die Mietperiode kann zwischen fünf und 25 Jahren dauern.

4. Am Ende der Mietdauer entrichten die Bewohner, falls notwendig, den Restbetrag der Immobilie. Dieser bildet sich aus dem Kaufpreis abzüglich der Anzahlung sowie der bisher angerechneten Raten. Unter Umständen müssen sie dafür einen Immobilienkredit beantragen oder sie haben während der Mietperiode entsprechende Rücklagen gebildet.

Was ist der Optionskauf?

Während sich die Mieter beim Mietkauf bereits im Voraus zum Erwerb der Immobilie verpflichten, sieht der Optionskauf lediglich die Möglichkeit hierzu vor. Das bedeutet: Die Mieter können die Wohnung oder das Haus nach einigen Jahren kaufen, müssen dies allerdings nicht. Diese Mietverträge bieten in der Regel Genossenschaften an. Die vertragliche Vereinbarung sieht vor, dass die Mieter die Option zum Kauf erhalten und ihnen bislang gezahlte Mieten anteilig angerechnet werden.

Der Optionskauf ist die Antwort auf die Frage: „Wie funktioniert der Mietkauf ohne Eigenkapital?“ Denn die Bewohner müssen bei dieser Option keine Anzahlung auf den Kaufpreis leisten. Ihnen wird im Grundbuch ein Optionsrecht eingeräumt, das ihnen sozusagen das Vorkaufsrecht der Immobilie zusichert.

Hinweis: Mieten mit Optionskauf sind im Regelfall sehr teuer und liegen stark über dem Mietpreisspiegel der jeweiligen Stadt. Verbraucher, die im Voraus sicher wissen, dass sie die Immobilie nicht kaufen möchten, sollten bevorzugt ein klassisches Mietverhältnis ohne Kaufoption eingehen.

Für wen ist ein Mietkauf besonders sinnvoll?

Der Mietkauf ist für Personen eine sinnvolle Option, die über kein oder lediglich geringes Eigenkapital verfügen. Da sie maximal eine 20-prozentige Anzahlung leisten müssen, beziehungsweise diese beim Optionskauf entfällt, stellt diese Finanzierungsform eine gute Alternative zum Immobilienkredit dar. Denn Banken fordern hierbei in der Regel, dass die Antragsteller mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenkapital vorweisen. Können sie das nicht, herrscht die Gefahr einer Ablehnung des Antrags oder der Kredit wird mit teuren Zinsen behaftet. In diesem Fall kann der Mietkauf sogar die günstigere Option zur Immobilienfinanzierung darstellen.

Interessant ist dieses Modell auch für Selbstständige und Freiberufler. Da sie für Darlehensgeber ein hohes Risiko darstellen, ist es für diese Personengruppe sehr schwer, einen Kredit zu erhalten. Auch Personen mit einem negativen SCHUFA-Eintrag können von der Miete mit Kaufoption profitieren, wenn sie aufgrund der Vorbelastung kein oder nur ein teures Darlehen erhalten.

Welche Voraussetzungen gelten für den Mietkauf?

Eine wesentliche Voraussetzung für den Mietkauf ist, dass die Interessenten Einkommen in ausreichender Höhe vorweisen und in der Lage sind, für die monatlichen Zahlungen aufzukommen. Die Verkäufer können als Nachweis beispielsweise Lohnabrechnungen oder Arbeitsverträge verlangen. Außerdem orientieren sie sich unter Umständen an der Höhe der bisher gezahlten Miete der Interessenten.

Zudem muss beim Mietkauf eine Anzahlung in die Finanzierung eingebracht werden. Interessenten müssen bis zu 20 Prozent des Kaufpreises bei Vertragsabschluss leisten, um die Sicherheit für den späteren Erwerb zu haben. Das Geld muss entsprechend bereitgehalten werden. Diese Voraussetzung entfällt, wenn der Optionskauf genutzt wird.

Wo liegt der Unterschied zwischen Mieten mit Kaufoption und der Baufinanzierung?

Der Unterschied zwischen den Finanzierungsformen wird spätestens deutlich, wenn die jeweiligen Definitionen betrachtet werden. Mietkauf bedeutet, ein Objekt zu mieten sowie die Option zu erhalten, dieses zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Daraus resultiert, dass die Interessenten zunächst eine Mietwohnung beziehen und diese in den nächsten Jahren in Eigentum umwandeln. Dementsprechend gelten hier sowohl das Mietrecht als auch das Kaufrecht. Außerdem müssen die späteren Eigentümer nicht zwangsweise einen Kredit aufnehmen. Sie können den Kaufpreis in Form der Miete komplett abbezahlen oder zum Zeitpunkt des Erwerbs auf eigene finanzielle Mittel zurückgreifen.

Bei der Baufinanzierung wiederum nehmen die Interessenten ein Darlehen auf, um ein Objekt zu kaufen. Sie sind nicht erst Mieter der Immobilie, sondern werden direkt zum Eigentümer. Damit gilt von Anfang an das Kaufrecht. Auch bei der Baufinanzierung gibt es vertragliche Regelungen: So legt beispielsweise die Bank die Laufzeit des Darlehens fest. Allerdings kommen die Kreditnehmer nicht in Form von Mieten für die Rückzahlung auf, sondern tilgen die Darlehenssumme in monatlichen Raten.

Vor- und Nachteile der Finanzierungsformen

Sowohl der Mietkauf als auch die Baufinanzierung haben Vor- und Nachteile. Interessenten sollten daher abwägen, welche Finanzierungsform für sie besser geeignet ist.

Vorteile für Käufer

Nachteile für Käufer

Der Mietkauf hat auch Vor- und Nachteile für Verkäufer. Ein wesentlicher Vorteil ist, dass die Miete mit Kaufoption eine Immobilie attraktiver macht und möglicherweise mehr Interessenten anzieht. Außerdem können die Vermieter höhere Mieten verlangen. Allerdings gehen Verkäufer stets das Risiko ein, dass sich die Mieter gegen den Erwerb entscheiden.

Mietkaufvertrag: Das ist zu beachten

Beim Mietkauf einer Wohnung oder eines Hauses werden zwei Verträge aufgesetzt: der Mietvertrag für die Mietdauer sowie der Kaufvertrag für den anschließenden Erwerb. Grundsätzlich sollten beide Dokumente separat aufgesetzt sein. Wichtig ist, folgende Fragen vor Abschluss zu klären und vertraglich festzuhalten:

• Welche Partei kommt finanziell für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten während der Mietperiode auf?

• Erhält der Käufer seine geleisteten Anzahlungen zurück, wenn er sich gegen den Erwerb entscheidet?

• Bis zu welchem Zeitpunkt muss sich der Käufer für oder gegen den Erwerb entscheiden?

• Wer kommt für mögliche Anschluss- und Erschließungskosten auf?

• Welche Folgen hat die Zahlungsunfähigkeit des Mieters, kann dieser womöglich sogar Zahlungen aussetzen?

• Was passiert bei einer Insolvenz des Verkäufers?

• Was passiert, wenn Käufer oder Verkäufer versterben sollten?

Neben diesen wichtigen Fragen sind zudem alle wesentlichen Grundlagen des Kaufs festzuhalten. Dazu gehören beispielsweise die Daten beider Parteien, der Kaufpreis, Mietzins und Höhe der monatlichen Zahlung sowie die Dauer der Mietperiode.

Hinweis: Damit der Mietkaufvertrag gültig ist, müssen sowohl der Miet- als auch der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden.

Tipps: Das sollten Verbraucher beim Mietkauf beachten

Der Mietkauf ist mit vielen Vorteilen, aber auch mit erheblichen Nachteilen verbunden. Bevor ein Mietverhältnis mit Kaufoption eingegangen wird, sollten Verbraucher folgende Tipps berücksichtigen:

Tipp 1: Monatliche Belastung ist meist höher als die Miete

Grundsätzlich stellt die Miete die tatsächliche monatliche Belastung für die Käufer dar. Allerdings wird bis zum Ablauf der Mietperiode nur in wenigen Fällen der gesamte Kaufpreis bezahlt. Daher müssen die Mieter zusätzlich Rücklagen einkalkulieren, mit denen sie später für die Restschuld ihrer Immobilie aufkommen. Ein Beispiel:

Nach 10 Jahren Laufzeit beträgt die Restschuld für das Haus noch 50.000 Euro. Um keinen Kredit aufnehmen zu müssen, sparen die Käufer den Betrag zusätzlich an. Um die Restschuld in voller Höhe abbezahlen zu können, müssen sie zusätzlich zur Miete monatlich 417 Euro ansparen. (5.000 Euro im Jahr / 12 Monate = 417 Euro)

Tipp 2: Baufinanzierung anstelle von Mietkauf

Sofern die Interessenten die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung erfüllen, sollten sie sich bei verschiedenen Banken nach den jeweiligen Konditionen erkundigen. Meist ist der Kredit deutlich günstiger als das Mieten mit Kaufoption.

Tipp: Über den kostenlosen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Kreditnehmer verschiedene Angebote für Baufinanzierungen einholen. So lassen sich die Kosten der Finanzierung mit denen eines Mietkaufs schnell vergleichen.

Tipp 3: Mietkauf nicht immer die beste Option bei negativer SCHUFA

Der Mietkauf ist eine gute Alternative für Personen, die einen negativen Schufa-Eintrag haben. Allerdings nur dann, wenn sie am Ende der Mietperiode den Kaufpreis vollständig bezahlt haben. Besteht eine Restschuld und lässt sich diese nicht mit eigenen finanziellen Mitteln begleichen, droht den Mietkäufern eine Rückabwicklung des Vertrages.

Fazit: Von der Mietswohnung zum Eigenheim

Der Mietkauf ist eine interessante Finanzierungsform für Personen, die sich noch nicht an ein Objekt oder einen Ort binden möchten oder nicht die Voraussetzungen für einen Immobilienkredit erfüllen. Vor allem für Selbstständige kann die Miete mit Kaufoption eine gute Alternative zum Darlehen darstellen.

Allerdings ist der Mietkauf eines Hauses oder einer Wohnung teurer als eine Baufinanzierung. Zudem haben die Käufer weniger Sicherheiten bei Insolvenz des Verkäufers und dürfen keine baulichen Veränderungen ohne dessen Zustimmung vornehmen.

Hinzu kommt, dass es beim Mietkauf kaum Vergleichsangebote gibt. Anders sieht es bei Immobilienkrediten aus: Mit dem kostenlosen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Kreditnehmer verschiedene Anbieter vergleichen. Somit können Verbraucher das Angebot finden, das am besten zu ihrem Bedarf passt und günstige Konditionen bereithält.