Wohn-Riester

Wohn-Riester wird auch als Riester Bausparen, Bau-Riester oder wohnriestern bezeichnet. Gemeint ist im Prinzip immer dasselbe: Mit staatlichen Zulagen eine Immobilie finanzieren. Allerdings eignen sich die Verträge nicht für jeden. Zulagenberechtigte sollten in jedem Fall intensiv prüfen, ob sich Bauspar-Riester für sie rechnet.

Das Wichtigste in Kürze

• Wohn-Riester gilt nur für gesetzlich rentenversicherte Personen.

• Es ist unter strengen Voraussetzungen möglich, Geld aus dem Vertrag zu entnehmen.

• Am intensivsten profitieren Geringverdiener von den staatlichen Zulagen.

• Die Zulagen sind während des Berufslebens nicht steuerpflichtig, sondern erst im Rentenalter.

Was ist Wohn-Riester?

Wohn-Riester ist eine staatliche Zulage für Verbraucher, die eine Immobilie kaufen, bauen oder entschulden oder Anteile an einer Wohnungsgenossenschaft erwerben. Die Immobilie muss selbst genutzt werden, Ferienhäuser werden nicht gefördert. Es handelt sich um einen Sparvertrag, der von gesetzlich Rentenversicherten zusätzlich abgeschlossen und verwendet wird, um eine selbst genutzte Immobilie zu finanzieren.

Wofür lässt sich Wohn-Riester nutzen?

Bau-Riester lässt sich in zwei Varianten nutzen. Zum einen ist das Geld zur Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie bzw. zum Erwerb von Anteilen an Wohnungsgenossenschaften gedacht. Zum anderen dürfen Sparer unter bestimmten Voraussetzungen Geld aus ihrem Riester-Vertrag entnehmen.

Geld entnehmen aus Riester-Vertrag Verbraucher schließen einen Riester-Vertrag ab und zahlen in diesen Vertrag ein. Der Staat gewährt ihnen entsprechende Zulagen. Statt das Geld später für die Immobilienfinanzierung zu verwenden, kann das Geld auch entnommen werden. Deshalb ist hier auch von Geld-Riester die Rede. Dabei gibt es folgende Aspekte zu beachten:

• Sparer können entweder den kompletten Betrag oder nur einen Teil entnehmen.

• Entnehmen sie nur ein Teil, muss es sich um einen Mindestbetrag von 3.000 Euro handeln. Außerdem müssen mindestens 3.000 Euro im Vertrag verbleiben. Das heißt, dass ein Mindestkapital von 6.000 Euro angespart werden muss.

• Liegt der angesparte Betrag unter 5.000 Euro, kommt nur eine Komplettentnahme in Betracht.

Falls Sparer planen eine Immobilienfinanzierung in ferner Zukunft zu realisieren, ist der Abschluss eines Geld-Riestervertrags dennoch zu empfehlen. Die jährlichen Zulagen fließen regelmäßig auf das Sparkonto und bilden entsprechendes Kapital. Die angesparte Summe kann beispielsweise in der späteren Finanzierung als Sondertilgung eingesetzt werden.

Altersgerechter Umbau

Geld-Riester lässt sich unter strengen Voraussetzungen auch für Umbaumaßnahmen verwenden. Dazu gelten bestimmte Regeln:

• 36 Monate nach dem Kaufdatum bzw. nach der Fertigstellung müssen Sparer eine Mindestsumme von 6.000 Euro abrufen.

• Wollen sie erst zu einem späteren Zeitpunkt umbauen, müssen sie mindestens 20.000 Euro entnehmen. Das setzt eine entsprechend lange Ansparphase voraus.

• Das Geld muss in barrierefreie Umbaumaßnahmen oder in Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren in der Bestandsimmobilie investiert werden.

Baufinanzierung mit Wohn-Riester

Die Finanzierung von Immobilien mit Wohnriester lässt sich über drei verschiedene Wege realisieren. Verbraucher wählen zwischen:

• Annuitätendarlehen

• Bausparkombifinanzierung

• Bausparvertrag

Annuitätendarlehen: Beim klassischen Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Rate aus Zins sowie Tilgungsbetrag zusammen und läuft über eine fest vereinbarte Zeit. Während der Laufzeit des Annuitätendarlehens verändert sich das Verhältnis zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil. Am Anfang ist der Zinsanteil höher als der Tilgungsanteil. Während der Abzahlungsphase nähern sich beide Bestandteile einander an, wobei der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Das ergibt sich daraus, dass der Zins immer auf die Restschuld des aufgenommenen Darlehens berechnet wird. Diese Restschuld wird im Laufe der Zeit stetig weniger, was sinkende Zinsen zur Folge hat.

Bausparkombifinanzierung: Die Bausparkombifinanzierung besteht aus zwei Produkten, einem Vorausdarlehen und einen Bausparvertrag. In der ersten Phase bezahlen Verbraucher eine gleichbleibend hohe Rate an die Bank. Mit dieser Rate wird zum einen der Zins des gewährten Vorausdarlehens getilgt. Der verbleibende Teil wird in einen Riester-Bausparvertrag umgeleitet. Sobald dieser zuteilungsreif ist, löst die Bausparsumme das Vorausdarlehen vollständig ab. In der darauffolgenden zweiten Phase werden die monatlichen Raten wie beim oben beschriebenen Annuitätendarlehen zur Tilgung des Bauspardarlehens genutzt. Mit der Bausparkombifinanzierung wird der Erwerb oder die Errichtung einer Immobilie bzw. der Erwerb von Anteilen einer Wohnungsgenossenschaft sofort möglich.

Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag dient dazu, zu einem späteren Zeitpunkt in eine selbst genutzte Immobilie zu investieren. Der Sparer zahlt jeden Monat eine vereinbarte Summe in den Vertrag ein. Ist dieser zuteilungsreif, hat er Zugriff auf die bei Vertragsabschluss vereinbarte Bausparsumme, wobei das Bauspardarlehen vergleichsweise günstige Zinsen aufweist.

Wie funktioniert Wohn-Riester? Ein Beispiel

• Ehepaar, Ein Ehepartner ist Alleinverdiener, zu versteuerndes Jahreseinkommen 62.000 Euro

• Ein Ehepartner ist Rieser-zulagenberechtigt

• ein Kind

• Finanzierung über 150.000 Euro

Anhand einer Gegenüberstellung eines Darlehens ohne Riester-Förderung und eines Darlehens mit Riester-Förderung sollen die Unterschiede dargestellt werden. Zur Erläuterung der beiden Fälle in der untenstehenden Tabelle ist folgendes wichtig:

• In Fall 1 wird ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren für drei Prozent angesetzt.

• In Fall 2 wird ein Bausparkombinationskredit vereinbart. Es handelt sich um ein tilgungsfreies Darlehen mit gleichen Konditionen wie in Fall 1. Zusätzlich wird ein Riester-Bausparvertrag abgeschlossen. Die Bausparsumme beläuft sich auf 80.000 Euro, die Guthabenverzinsung auf 0,25 Prozent und der Effektivzins für das Bauspardarlehen liegt bei 2,7 Prozent. Hinzu kommen die Abschlussgebühren in Höhe von einem Prozent. In Fall 2 löst das Bauspardarlehen den Vorauskredit nach zehn Jahren ab. Ab dem 11. Jahr wird der Bausparkredit getilgt.

Das Zahlenbeispiel lässt sich in der folgenden Musterrechnung verarbeiten.

Die Riester geförderte Variante hat eine um drei Jahre verkürzte Laufzeit und verursacht 19.712 Euro weniger Kosten.

Hinweis: In der Riester-Variante steht dem Ehepaar ein Plus an Liquidität zur Verfügung. Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass sich daraus ein Zinsvorteil ergeben könnte, falls das Guthaben entsprechend angelegt werden würde. Aus Vereinfachungsgründen ist diese Position nicht in die Aufstellung eingeflossen.

Zusätzliche steuerliche Vorteile

Steuerliche Vorteile von Riester-Verträgen ergeben sich aus der sogenannten nachgelagerten Besteuerung. Das ist deshalb eine interessante Gestaltung, weil der Steuersatz im Alter im Vergleich zum Steuersatz während der aktiven Phase im Berufsleben deutlich niedriger liegt. Die Riester-Sparer müssen auf die erhaltenen Leistungen während der beruflich aktiven Phase keine Einkommensteuer bezahlen.

Da beim Wohn-Riester der Vorteil darin liegt, dass die Begünstigten im Alter mietfrei wohnen können, erhalten sie im Rentenalter keine Geldbezüge aus der Riester-Förderung. Das ist der Unterschied zu Riester-Verträgen, die zur Ergänzung der gesetzlichen Rentenbezüge im Alter abgeschlossen wurden. Allerdings sollen Riester-Sparer steuerlich gleich behandelt werden. Aus diesem Grund hat die Bundesregierung eine Hilfskonstruktion kreiert. Dabei werden jährlich maximal 2.100 Euro auf ein fiktives Wohnföderkonto gebucht und mit zwei Prozent verzinst. Wohn-Riester-Sparer versteuern später diesen rechnerisch ermittelten Betrag ebenfalls in der Rentenphase. Dazu haben sie die Wahl zwischen zwei Wegen.

• Entweder versteuern sie die Gesamtsumme auf einmal. Dann werden ihnen 30 Prozent erlassen.

• Oder sie verteilen die Besteuerung von Zeitpunkt des Renteneintritts bis zu ihrem 85. Lebensjahr und führen jährlich einen entsprechenden Steuerbetrag ab.

Sparer sollten sich gut überlegen, welche Variante sie wählen. Dabei ist zu bedenken, dass bei der Einmalzahlung zum Zeitpunkt des Renteneintritts der persönliche Steuersatz verhältnismäßig hoch ausfallen wird. Das liegt daran, dass die fiktive Summe des Wohnförderkontos in einem Betrag auf das zu versteuernde Jahreseinkommen im Renteneintrittsjahr draufgeschlagen wird. Das sorgt dafür, dass Steuerpflichtige in eine höhere Steuersatz-Kategorie eingestuft werden. Ein Beispiel:

Ein Arbeitnehmer nimmt ein Riester-Darlehen auf und erhält über 30 Jahre jedes Jahr den vollen Förderbetrag von 2.100 Euro. Mit 67 Jahren geht er in Rente. Im Rentenalter sinkt sein Einkommen auf jährlich 20.000 Euro. Dieses Einkommen wird mit 27 % Einkommensteuer belegt. Auf seinem Wohnförderkonto wurden über 30 Jahre die geförderten Tilgungen und Zulagen verbucht. Das ergibt eine Gesamtsumme von 63.000 Euro. Bei zwei Prozent Verzinsung kommen 22.193 Euro hinzu, was eine Gesamtsumme von 85.193 Euro ergibt. Diese gilt es jetzt zu versteuern.

Einmalige Zahlung bei Renteneintritt Entscheidet sich der 67-jährige Riester-Sparer für Option eins und zahlt einmalig Steuer im Jahr des Renteneintritts, werden ihm 30 % erlassen. Seine Bemessungsgrundlage liegt damit bei 85.193 Euro - 30 % = 59.635 Euro. Daraus ergibt sich eine Steuerlast in Höhe von 22.574 Euro.

Zahlungen über 18 Jahre Entscheidet sich der Riester-Sparer dazu, über 18 Jahre lang bis zu seinem 85. Lebensjahr Steuern zu bezahlen, dann zahlt er jedes Jahr 1.327 Euro. Legen wir auch hier zwei Prozent Verzinsung zugrunde, ergibt sich eine insgesamt zu tragende Steuerlast von 19.896 Euro.

Die Differenz beträgt 2.677 Euro zu Gunsten der Zahlung über 18 Jahre.

Tipp: Bei der Zahlung über 18 Jahre profitieren Verbraucher mit kleinem zu versteuernden Einkommen im Alter mehr als Rentner mit einem höheren Jahreseinkommen. Der Vorteil kippt ungefähr bei einem durchschnittlichen Jahreseinkommen von 33.100 Euro im Rentenalter. Wer mehr Geld zur Verfügung hat, profitiert mehr von der Einmalzahlung bei Renteneintritt.

Für wen lohnt sich Wohn-Riester?

Ideal ist Wohn-Riester für geringverdienende Ehepaare mit Kindern. Sie haben die Möglichkeit trotz relativ niedriger Sparbeträge die volle Förderung einzustreichen. Dazu ist es nötig, vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Einkommens auf das Riester-Konto einzuzahlen. Das Bruttojahreseinkommen sollte 25.000 Euro nicht überschreiten. Bei dieser Konstellation zahlen Riester-Sparer 825 Euro in den Vertrag ein und erhalten 175 Euro Grundzulage. Ist ein Ehepartner nicht berufstätig, kann dieser mit einem Minimalbeitrag von 60 Euro in einen zweiten Riester-Vertrag die Kinderzulage in voller Höhe erhalten. Bei zwei Kindern beläuft sich die Kinderzulage auf 600 Euro. Obendrauf zahlt der Staat 175 Euro Grundzulage wie beim Ehemann. Unterm Strich ergibt sich für das Ehepaar ein Gesamtbeitrag von 885 Euro für beide Verträge und eine hohe staatliche Förderung von 950 Euro. Der Staat zahlt hier also mehr ein als die Sparer selbst.

Auch gutverdienende Alleinstehende und doppelverdienende Ehepaare haben Vorteile von der Riester-Förderung. Bei ihnen spielt aber die staatliche Zulage nicht die entscheidende Rolle. Hier geht es um die steuerlichen Konsequenzen. Der maximal mögliche Betrag von 2.100 Euro wird in der Steuererklärung als Sonderausgabe geltend gemacht. Sie verursachen eine Steuerersparnis von 840 Euro inklusive der Zulagen. Handelt es sich um zwei gutverdienende Ehepartner, verdoppeln sich die Beträge.

Welche Regeln bei Wohn-Riester zu beachten sind

Es gibt einige Grundregeln, die Verbraucher berücksichtigen müssen, wenn sie Wohn-Riester beanspruchen wollen. Diese stellen sich wie folgt dar:

• Anspruch auf die Förderung haben alle, die gesetzlich in der Rentenkasse pflichtversichert sind. In diese Gruppe fallen in erster Linie Arbeitnehmer. Hinzu kommen Beamte, Arbeitslosengeldbezieher, Frührentner und Personen in Elternzeit. Ehepartner ohne eigene Bezüge können ebenfalls einen Riester-Vertrag ersparen, wenn ihr Partnerantragsberechtigt ist.

• Die Förderung erhalten Sparer nur, wenn sie das Geld in selbstgenutztes Wohneigentum investieren bzw. Anteile an einer Wohnungsgenossenschaft kaufen. Umbaumaßnahmen zur Reduzierung von Barrieren werden unter gewissen Voraussetzungen ebenfalls staatlich unterstützt.

• Es werden nur bestimmte Kredite gefördert. Diese müssen eine Zertifizierung des Bundeszentralamtes für Steuern aufweisen.

• Zulagenberechtigte müssen den geförderten Kredit spätestens mit Vollendung des 68. Lebensjahres tilgen.

• Jeder Ehepartner muss einen eigenständigen Riester-Vertrag abschließen, um in den Genuss der Förderung zukommen.

• Ein Riester-Kredit darf dazu benutzt werden, einen anderen, nicht zertifizierten Baukredit abzulösen.

Vor- und Nachteile von Wohn-Riester

Ein Vorteil von Wohnriester liegt in den Zulagen, die direkt als Tilgung für Darlehensverträge oder zur Einsparung auf einen Bausparvertrag Anwendung finden. Die Zulagen mindern die Summe, die Riester-Sparer mindestens im Jahr einzahlen müssen. Die Untergrenze liegt bei 60 Euro. Wie im obigen Beispiel beschrieben, profitieren geringverdienende Ehepaare mit Kindern am meisten. Somit wird es auch für diese Bevölkerungsgruppe erreichbar, selbstgenutztes Wohneigentum zu erwerben. Der Vorteil für Besserverdiener liegt in den steuerlichen Auswirkungen, die oben näher beschrieben wurden.

Der größte Vorteil von Wohn-Riester aber ergibt sich aus den zusätzlichen Tilgungsleistungen. Sie verkürzen die Laufzeit eines Kredits um einige Jahre. Das verbilligt die Kosten und führt zu einem Plus in der Liquidität.

Weitere Vorteile sind:

• Tilgungsraten lassen sich bei der Einkommensteuer geltend machen.

• Auch bei einem Umzug bleibt der Fördereffekt erhalten. Voraussetzung ist, dass das Eigenheim im Alter selbst bewohnt wird.

• Kommt es zu einem Verkauf der geförderten Immobilie und investiert der Riester-Sparer innerhalb der nächsten fünf Jahre erneut in Wohneigentum, kann die Förderung weiter genutzt werden.

Tipp: Es ist ratsam, die gewonnene Liquidität nicht zu konsumieren, sondern sicher anzulegen. Dann steht später ausreichend Geld zur Verfügung, um die nachgelagerten Steuern zu bezahlen. Von dem gesparten Geld bleibt erfahrungsgemäß oft noch ein wenig übrig.

Fazit: Vorausschauend planen und Fördereffekt maximieren

Für rentenversicherungspflichtige Personen bietet Wohn-Riester eine gute Möglichkeit, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Allerdings stellt „Riestern“ ein kompliziertes Gebilde dar, das der Durchschnittsverbraucher nicht auf den ersten Blick versteht. Zudem ist nicht für jeden ein finanzieller Vorteil mit Wohn-Riester verbunden. Interessierte sollten sich unabhängigen Rat und Unterstützung holen, um alle Faktoren eingehend prüfen zu lassen. Stellt sich heraus, dass Wohnriester für die Immobilienfinanzierung im Einzelfall wenig sinnvoll ist, lohnt sich der Vertragsabschluss nicht. Stattdessen kommen klassische Kredite infrage. Bei Fragen rund um die Finanzierung stehen die Experten von FINANCHECK.de selbstverständlich zur Verfügung.