Wie Kreditsicherheiten die Kosten für Ihr Darlehen senken

Wer sich für einen Kredit zur Finanzierung seiner Traumimmobilie oder eines schon lange gewünschten Autos interessiert, kommt nicht an diesem Thema vorbei: die von den Banken geforderten Kreditsicherheiten. Dieser Beitrag informiert daher über die verschiedenen Arten von Kreditsicherheiten und zeigt, wie sie sich voneinander unterscheiden. Zudem erklärt er die am meisten verwendeten Sicherheiten, die Banken von ihren Kunden verlangen und worauf zu achten ist.

• Kreditsicherheiten können für die Bank als Ausgleich, im Falle eines Zahlungsausfalles, dienen.

• Im Falle einer unzureichenden Bonität können Kreditsicherheiten zu einer Kreditzusage führen.

• Es gibt verschiedene Arten von Kreditsicherheiten, wie z.B. Realsicherheiten (Auto, Haus, etc.)

• Die wichtigste Sicherheit im Kreditgeschäft ist die Bürgschaft

Was sind Kreditsicherheiten?

Die Kreditvergabe ist und bleibt für Banken ein Risikogeschäft. Immer wieder kommt es vor, dass Kreditnehmer durch wirtschaftliche und private Ereignisse zahlungsunfähig werden und ihren Kredit nicht mehr zurückzahlen können. Für einen solchen Fall will sich jeder Kreditgeber absichern. Deshalb verlangen Banken Kreditsicherheiten gegenüber ihren Schuldnern. So kann beim Zahlungsausfall auf die vereinbarten Sicherheiten als Ausgleich zugegriffen werden. Dabei gibt es immer ein gewisses Schema, nach dem Banken Kreditsicherheiten überprüfen:

1. Zunächst erfolgt eine Bonitätsprüfung des Kreditantragstellers.

2. Danach werden die in Frage kommenden und mindestens notwendigen Sicherheiten mit dem Kunden besprochen und angefordert. In der Regel handelt es sich um Dokumente, Nachweise und Urkunden (Grundbuchamt), die die Grundlage einer Absicherung des Kredites dienen.

Kreditsicherheiten sind vor allem für Menschen mit unregelmäßigem Einkommen. Durch die Sicherheiten wird der Verlust der Banken verringert, sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen. Vor allem Selbstständige und Freiberufler zählen dazu. Daher sind Kreditsicherheiten ein gutes Mittel um eine Zusage für einen Gewerbekredit zu erhalten.

Wann sind Dinge wirklich als Kreditsicherheiten geeignet?

Nicht jede Sache oder Vermögenswert eignet sich als Kreditsicherheit für Banken. Vor allem müssen sie diese Kriterien erfüllen, wenn sie von einer Bank akzeptiert werden sollen:

• Ein eventueller Wertverlust sollte mit der Zeit so gering wie möglich sein.

• Die Sicherheit sollte kaum oder nur sehr wenig im Wert schwanken.

• Der Wert sollte leicht und ohne großen Aufwand zu ermitteln sein.

• Beim Zahlungsausfall sollte die Sicherheit schnell und unkompliziert verkäuflich sein.

• Sie darf keinen Einfluss auf die finanzielle Lage oder wirtschaftliche (berufliche) Tätigkeit des Kreditnehmers haben.

Warum gibt es Kreditsicherheiten?

Nicht immer ist es den Bankkunden angenehm, wenn bei einem Kreditantrag der Punkt mit den erforderlichen Kreditsicherheit angesprochen wird. Oft sind die nötigen Dokumente zeitaufwendig zu beschaffen. Gerade wenn der Kunde aus Sicht der Bank nur eine unzureichende Bonität besitzt und das Darlehen eine bestimmte Summe übersteigt, wird die Forderung nach entsprechenden Sicherheiten auch als Misstrauen beim Kunden empfunden. Dabei wird die Bestellung von Sicherheiten im Kreditgeschäft insbesondere von einer inzwischen stattlichen Anzahl gesetzlicher Vorschriften oder Vorgaben der Bankenaufsicht geregelt. Hierzu zählen:

• das Kreditwesengesetz (KWG)

• die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk)

• die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKRL)

• die Vorschriften des Basler Ausschusses der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) zur Regulierung von Banken (Basel III)

• die EU-Eigenkapitalrichtlinie (CRD)

Insgesamt erleichtern diese Regelungen die Arbeit bei der Vergabe von Krediten nicht unbedingt. Allerdings sollten die Vorschriften so verstanden werden, dass sie zum Schutz dienen: Den Banken zur Absicherung vor Risiken und möglichen Bankenpleiten wegen zu vieler „fauler Kredite“. Die Kunden bewahren sie vor folgenschweren Fehleinschätzungen – genau dann, wenn sie sich nach objektiven Maßstäben einen Kredit schlichtweg nicht leisten können und eine Kündigung des Kredites droht.

Die verschiedenen Kreditsicherheiten im Überblick

Um einen angefragten Kredit zu besichern, stehen den Banken je nach Art des Kredits verschiedenen Arten von Kreditsicherheiten zur Verfügung. Dabei werden diese nach Form und Abhängigkeit der als Sicherungsmittel herangezogenen Sachen oder Werte unterschieden. In der Form wird zwischen Real- und Personalsicherheiten unterscheiden:

Realsicherheiten

Unter einer Realsicherheit (oder Sachsicherheit) werden dingliche Rechte eines Gläubigers (Bank) an konkreten Vermögensgegenständen des Schuldners (Kreditnehmer, Kunde) oder einer anderen Person verstanden. Dann räumt der Sicherungsgeber (Kunde) dem Kreditgeber (Bank) eines oder mehrere dingliche Rechte zur Sicherheit ein. Sollte der Schuldner seine Schuld nicht begleichen können, so wird damit dem Gläubiger ein Zugriff auf den vereinbarten Vermögensgegenstand gewährt. Außerdem wird bei dieser Form der Sicherheiten unterschieden zwischen:

• Realsicherheiten an Sachen wie (sogenannte Sachsicherheiten: Auto, Haus etc.) oder

• Realsicherheiten an Rechten (sogenannte Rechtssicherheiten: Patente, Forderungen).

Zu den Realsicherheiten wird im geschäftlichen Alltag gezählt:

• Verpfändung

• Sicherungsübereignung

• Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschuld)

• Eigentumsvorbehalt gemäß §449 BGB (einfacher, erweiterter, verlängerter)

Letzterer spielt jedoch als Kreditsicherheit keine Rolle.

Personalsicherheiten

Personalsicherheiten sind wie die Realsicherheiten oft gebrauchte Mittel der Kreditsicherung. Dabei wird eine Personalsicherheit als schuldrechtlicher Zahlungsanspruch verstanden, den der Kreditgeber (Bank) gegenüber einer dritten Person (meist dem Kreditnehmer nahestehend) hat. Dabei kann eine oder mehrere Privatpersonen – in Einzelfällen auch eine juristische Person (Firma, Gesellschaft) – mit dem eigenen Vermögen für die Verbindlichkeiten eines Schuldners (Kunde) einstehen. In diesem Fall verpflichtet sie sich per Vertrag gegenüber dem Gläubiger zur Rückzahlung, wenn der Schuldner nicht zahlt. Zu den Personalsicherheiten zählen:

• Bürgschaft

• Garantie

• Schuldbeitritt

Oft wird auch nach der Abhängigkeit der Sicherheiten unterschieden in Akzessorische Sicherheiten sowie Fiduziarische Sicherheiten. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, sich und seine Angehörigen als Kreditnehmer selbst vor unerwarteten Zahlungsausfällen zu schützen. Dies kann zum Beispiel durch eine Restschuldversicherung geschehen die greift, sollte der Kreditnehmer zum Beispiel versterben.

Akzessorische Sicherheiten

Diese Sicherheiten sind an den abzusichernden Kredit und seine Höhe gekoppelt. Bekanntester Fall ist die Hypothek. Wird das über die Hypothek gedeckte Darlehen bis zum Schluss abbezahlt, entfällt auch für immer die Sicherheit.

Für die Akzessorische Sicherheiten muss eine Forderung bestehen. Mit dieser ist sie zwingend in der Höhe und Umfang verbunden. Beispiele für Akzessorische Sicherheiten sind:

• Bürgschaft

• Hypothek

Fiduziarische Sicherheiten

Anders verhält es sich bei den treuhänderischen (=fiduziarische), den nicht akzessorischen Sicherheiten: Sie bestehen unabhängig von der zu sichernden Forderung. Das bedeutet, sie können auch ohne einen Bankkredit oder anderweitiger Schulden existieren. Folglich würden sie auch dann noch bestehen, wenn der zu sichernde Kredit teilweise oder vollständig abbezahlt ist. Würde dafür eine Grundschuld als Sicherheit eingetragen sein, so besteht diese weiterhin. Praktisch wäre es dann, die Grundschuld als Sicherheit später und erneut zu verwenden, ohne dass dafür zusätzliche Gebühren anfallen. Da sie teilweise nicht ausführlich oder überhaupt gesetzlich geregelt ist, wird als Grundlage für eine akzessorische Sicherheit eine nähere Regelung per Vertrag notwendig. Als treuhänderische oder fiduziarische Sicherheiten gelten:

• (Sicherungs-) Grundschuld (§1191 ff. BGB)

• Sicherungsübereignung (§929 BGB)

• Sicherungsabtretung (§398 BGB)

• Schuldmitübernahme

• Garantie

Welche Kreditsicherheiten sind banküblich?

Nach der theoretisch möglichen Vielfalt an Sicherheiten im Kreditgeschäft wird jedoch in der Praxis nur ein geringer Teil verwendet. Wenn Banken Kredite vergeben, so verwenden sie häufig diese vier Formen von Kreditsicherheiten.

Die Bürgschaft

Die Bürgschaft ist die häufigste Form der Personalsicherheiten. Sie wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) durch §765 geregelt. Wenn die Bürgschaft kein Handelsgeschäft nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) § 343 ff. ist, muss sie in schriftlicher Form festgehalten werden (§ 766 BGB).

Bei einer Bürgschaft wird eine dritte Person (d. h. Bürge) dazu verpflichtet, im Falle eines Zahlungsausfalls für die Verbindlichkeit des Schuldners aufzukommen. Zugleich ist die Bürgschaft auch eine akzessorische Sicherheit. Das bedeutet, dass für den Bürgen erst dann eine Schuld entsteht, wenn eine Hauptschuld zum Beispiel aus einem Kredit entstanden ist. Das ist in der Regel erst dann der Fall, wenn die Bank das Geld im Rahmen des Kredits tatsächlich an den Schuldner (Kreditnehmer, Kunde) ausgezahlt hat. Außerdem: Da die Bürgschaft abhängig von der Höhe und dem Bestand der Hauptschuld (=akzessorisch) ist, wird auch der Bürge nur insoweit verpflichtet.

Entsteht eine Hauptschuld in Höhe von 200.000 Euro nach Auszahlung des Kreditbetrags, so muss der Bürge für bis zu 200.000 Euro einstehen. Zahlt der Schuldner zwischenzeitlich 80.000 Euro zurück, so ist der Bürge im Falle des Falles nur noch für die verbleibenden 120.000 Euro zur Zahlung verpflichtet.

Außerdem wird bei der Bürgschaft zwischen der

• Ausfallbürgschaft und der

• selbstschuldnerischen Bürgschaft

unterschieden. In der Regel verlangen die Banken zur Sicherung eines Kredits eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Dabei wird der Bürge sofort in Anspruch genommen, wenn der Hauptschuldner (Kreditnehmer) den vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das bedeutet, sobald der Kreditnehmer seinen Kredit nicht mehr bedient, kann die Bank direkt auf die Bürgschaft zugreifen. Gelegentlich kommt es auch vor, dass im Rahmen einer Mitbürgschaft mehrere Personen, also gesamtschuldnerisch, haften können. Ist eine Ausfallbürgschaft vertraglich vereinbart, wird der Bürge erst dann verpflichtet, wenn der Hauptschuldner seinen Zahlungen auch nach dem Mahn- und Zwacksvollstreckungs-Verfahren nicht nachkommen kann.

Die Sicherungsübereignung

Zu den fiduziarischen Sicherheiten zählt auch die Sicherungsübereignung (§929 BGB). Sie gilt als ein sogenanntes Sicherungsgeschäft. Das bedeutet, dass es zur Sicherung einer Forderung vereinbart wird. Es ist damit ein weiteres Mittel der Kreditsicherung und wird dem Pfandrecht vorgezogen. Praktisch bedeutet es, dass ein Sicherungsgeber (Kunde, Kreditnehmer) eine (bewegliche) Sache oder Vermögensgegenstand an seinen Gläubiger (Kreditgeber, Bank) übereignet, um die Geldforderung aus dem Kreditvertrag abzusichern. Das setzt natürlich voraus, dass der Sicherungsgeber auch tatsächlich und in vollem Umfang Eigentümer an der Sache ist.

Dazu schließen beide Seiten einen Sicherungsvertrag. Dort wird (= Sicherungsabrede) vereinbart, dass der Sicherungsnehmer (Bank) die übereignete Sache nur unter bestimmten Voraussetzungen gebrauchen darf. Das wäre dann der Fall, wenn der Sicherungsgeber (Kunde) mit seinen Zahlungen aus dem Kredit gegenüber der Bank in Verzug kommt. Ansonsten bleibt die übereignete Sache praktisch im Besitz des Sicherungsgebers, um sie weiter wirtschaftlich nutzen zu können. Das Eigentum an der Sache bleibt auch nur so lange an den Sicherungsnehmer (Bank) übertragen, bis der Sicherungsgeber (Kunde, Kreditnehmer) seinen Kredit restlos zurückgezahlt hat.

Die Grundschuld

Eine der wichtigsten, wenn nicht die wichtigste Sicherheit ist die Grundschuld. Sie gehört zu den fiduziarischen Sicherheiten und ist in den Paragraphen §1191 ff. BGB geregelt. Häufig wird sie auch Sicherungsgrundschuld genannt. Dabei besteht die Kreditsicherheit in einem Verwertungsrecht des Gläubigers (Kreditgeber, Bank) an einer Immobilie des Schuldners (Kreditnehmer, Kunde) oder einer dritten Person.

Mit dem Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs wird das Verwertungsrecht geschaffen. Früher wurde diese in der Regel als Briefgrundschuld eingetragen und daher nur als „Grundschuld“ bezeichnet. Heute ist der Eintrag „Grundschuld ohne Brief“ der Normalfall. Damit die Grundschuld eingetragen werden kann, ist ein Antrag (§ 13 Grundbuchordnung, GBO) und eine Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) notwendig. Dazu berechtigt ist der Grundschuldbesteller, der mit seiner Immobilie betroffen ist. Außerdem ist auch der Gläubiger (Kreditgeber, Bank), der davon profitieren soll, dazu berechtigt (§ 13 Abs. 2 GBO). Bewilligt werden kann aber die Eintragung nur durch den Grundstücks- oder Immobilieneigentümer und muss in Form einer notariell angefertigten Urkunde beglaubigt werden (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO).

Die Grundschuld besteht also in vollem Umfang und unabhängig vom Kredit. Anfangs wird sie in Höhe des Kreditbetrags eingetragen. Wird der Kredit aber im Laufe der Zeit zurückgezahlt und sinkt damit die Restschuld, hat das keinen Einfluss auf die Grundschuld. Diese bleibt über die gesamte Zeit unverändert und gleich hoch wie eingetragen. Sie ist also nicht an die Forderung (aus dem Kredit) gebunden.

Gebühren sparen und Grundschuld eingetragen lassen?

Die auf diese Weise eingetragene Grundschuld bleibt im Grundbuch solange bestehen, bis dessen Löschung durch die Bank (Gläubiger) bewilligt und beim Grundbuchamt beantragt worden ist. Damit könnte eine eingetragene Grundschuld auch über die Laufzeit eines bereits getilgten Kredites im Grundbuch bestehen bleiben. Dies bietet den Vorteil, dass sie sich zukünftig noch als Sicherheit für neue Kredite bei derselben Bank nutzen lässt. So würden Gebühren und Kosten der erneuten Eintragung entfallen. Allerdings kann das auch ein Hindernis sein, wenn der Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks dieses verkaufen möchte. Ein Käufer könnte dann auf ein belastungsfreies Objekt bestehen.

Die Hypothek

Dagegen wird die Hypothek als Form der Kreditsicherung im Kreditgeschäft heute mehr und mehr von der Grundschuld verdrängt. Das liegt auch an dem wesentlichen Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld: Die Hypothek ist an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt, was bei der Grundschuld nicht der Fall ist.

Dabei kommt eine Hypothek durch eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Inhaber der der betreffenden Forderung zustande. Sie wird dann in das Grundbuch eingetragen und ist mit der Forderung fest verbunden. Eine Zweckbestimmungserklärung regelt im Detail, welche Forderungen genau mit der Hypothek gesichert werden sollen. Wird später die gesicherte Forderung im Zuge eines Forderungsverkaufs oder einer Umschuldung an einen neuen Inhaber der Forderung übertragen, so muss das auch für die Hypothek vollzogen werden (Verkehrshypothek). Tritt der schlimmste Fall ein und der Kreditnehmer (Schuldner) zahlt nicht mehr, wird die mit der Hypothek besicherte Forderung fällig. Dann kann die Bank (Gläubiger) nach § 1147 BGB die Zwangsvollstreckung veranlassen und ihre Forderungen aus dem Verkaufserlös decken.

Eintragung: Reihenfolge und Wert

Die Höhe der Hypothek richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Dabei wird in der Regel ein Kreditbetrag unterhalb des eingetragenen Hypothekenwerts gewährt. Sind für eine Immobilie mehrere Hypotheken aufgenommen worden, muss für diese im Fall der Vollstreckung vorher eine bestimmte Reihenfolge festgelegt werden.

Kreditsicherheiten: Fakten vorher klären

Wer sich rechtzeitig vor einem Kreditantrag um das Thema Kreditsicherheiten kümmert, vermeidet mögliche Schwierigkeiten und Hindernisse im weiteren Verlauf einer Kreditfinanzierung. Es ist sinnvoll, sich im Zweifelsfall fachkundige Beratung einzuholen.

Bei FINANZCHECK.de haben Kreditnehmer die Möglichkeit, kostenlos mit unabhängigen Kreditberatern zu sprechen, bevor ein Darlehen abgeschlossen wird. Gemeinsam mit den Experten kann so geklärt werden, welche Kreditsicherheit sich für den eigenen Kreditwunsch anbietet. Außerdem können sie unter der Nummer 0800 433 88 77  täglich von 8 bis 20 Uhr einen unserer Experten erreichen, um Ihr Anliegen zu klären – für Sie selbstverständlich 100% kostenlos und unverbindlich.