Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung - wann ist sie sinnvoll?

Die Zinsbindung ist insbesondere bei Immobilienfinanzierungen von Bedeutung. Während dieser Phase bleiben die Zinsen, die ein Kreditnehmer an die Bank zahlen muss, konstant. Wie lange diese erste Zinsbindungsphase anhält, kann frei mit dem Kreditinstitut verhandelt werden. Vor allem während Niedrigzinsphasen oder in Zeiten eines hohen Zinses ist die richtige Wahl bezüglich der Zinsbindungsfrist entscheidend. Dieser Ratgeber zeigt, was Verbraucher beachten müssen.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Zinsbindungsfrist bei Immobiliendarlehen beträgt in der Regel 10, 15 oder 20 Jahre.

• Je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Zinsaufschlag. Allerdings lassen sich mit langen Bindungen derzeit günstige Marktzinsen entsprechend lange sichern.

• Die Zinsbindungsfrist entspricht nicht automatisch der Kündigungsfrist.

• Die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kündigung entfällt nach Ablauf der Zinsbindung oder bei 10-jähriger Kündigungsfrist.

• Für die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist empfiehlt sich ein Vergleich verschiedener Anbieter.

Definition: Was bedeutet Zinsbindung?

Verbraucher, die ein Darlehen aufnehmen, möchten wissen, welche Kosten während der gesamten Kreditlaufzeit auf sie zukommen. Bei einem kleineren Kredit mit einer kurzen Rückzahlungsdauer ist der Gesamtaufwand von Anfang bis Ende kalkulierbar, da das Annuitätendarlehen bis zur vollständigen Rückzahlung mit derselben Rate getilgt wird.

Anders ist dies bei langfristigen Finanzierungen wie einem Immobiliendarlehen. Im Regelfall wird das Eigenheim zwischen 15 und 25 Jahre, häufig auch länger, finanziert. Allerdings bieten Kreditinstitute kein Immobiliendarlehen an, bei dem die Rate während der gesamten Periode gleich bleibt. Grund dafür ist, dass die Banken den Zins an den aktuellen Marktzins anpassen möchten. Dies bedeutet: Wer heute einen Immobilienkredit aufnimmt, zahlt die aktuell gültigen Zinsen. Diese können sich in den nächsten fünf, zehn oder 15 Jahren stark verändern. Das kann sich negativ auf die Banken auswirken. Deshalb gelten für die Kunden die Zinsen nur für einen bestimmten Zeitraum. Nach Ende dieser Periode (Zinsbindungsdauer) wird der Vertrag angepasst oder ein neues Darlehen aufgenommen, das sich am aktuell geltenden Marktzins orientiert.

Definition: Was ist die Zinsbindungsfrist?

Als Zinsbindungsfrist wird jener Zeitraum bezeichnet, in dem die Zinsen für einen Kreditnehmer festgeschrieben sind. Veränderungen auf dem Markt – sinkende oder steigende Marktzinsen – haben während dieser Periode keinerlei Auswirkungen auf den Vertrag. Die Banken dürfen ohne Zustimmung der Kreditnehmer keine Änderungen an der Kreditvereinbarung vornehmen.

Die Zinsbindungsfrist kommt bei langjährigen Darlehen wie Immobilienfinanzierungen zum Tragen. Ziel dieser Frist ist es, den Darlehensnehmern eine gute Orientierungsgrundlage für die Kostenkalkulation zu schaffen. Würde sich der Zinssatz regelmäßig dem aktuellen Marktzins anpassen, würde sich entweder die Vertragslaufzeit oder die Höhe der Raten konstant ändern. Auch für die Banken entsteht dadurch ein Vorteil: Die Kreditnehmer sichern ihnen für einen bestimmten Zeitraum eine feste, monatliche Rate zu. Unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt.

Zusammenhang zwischen Zinsbindungsfrist und der Zinsbindung

Die Höhe der Zinsbindung ist bei der Wahl einer geeigneten Zinsbindungsfrist für Verbraucher äußerst entscheidend. Prinzipiell ist es ratsam, bei einem niedrigen Marktzins eine lange Zinsbindung und bei einem hohen Marktzins eine kurze Dauer zu wählen. Doch für die Banken ist eine lange Zinsbindungsfrist auch mit Nachteilen verbunden. Sollte der Marktzins steigen, könnten sie nach aktuellen Konditionen deutlich höhere Kosten verlangen als bei Vertragsabschluss. Deshalb steigen die Zinsen gleichermaßen wie die Zinsbindungsfrist. Ein Beispiel:

• Bei einer Darlehenssumme von 50.000 Euro und einer Zinsbindungsfrist von sechs Jahren verlangt eine Bank einen Effektivzins von 5,7 Prozent.

• Wird die Zinsbindungsfrist auf 10 Jahre verlängert, steigt der effektive Jahreszins auf 6,4 Prozent an.

Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher ist der Zins. Denn die Darlehensgeber sichern sich auf diese Weise gegen einen steigenden Marktzins ab. Im Umkehrschluss bedeutet das auch, dass eine kurze Zinsbindungsdauer die Kreditkosten senkt. Doch nicht immer ist es sinnvoll, die niedrigeren Zinsen zu wählen. Weshalb dies so ist, erläutert der nachfolgende Abschnitt.

Dauer: Zinsbindung wie lange vereinbaren?

Bei der Aufnahme eines Darlehens müssen sich die Kreditnehmer entscheiden, wie lange sie die Zinsbindung vereinbaren. Viele Antragsteller fragen sich jedoch: Welche Zinsbindung ist sinnvoll?

Um zu entscheiden, wie lange die Zinsbindung vereinbart werden soll, müssen Verbraucher den aktuellen Marktzins betrachten. Ist dieser sehr niedrig (Niedrigzinsphase) ist es ratsam, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu wählen. Denn in diesem Fall ist davon auszugehen, dass der Marktzins in den nächsten Jahren steigt. Zudem sorgt ein niedriger Marktzins dafür, dass die erhöhten Zinssätze für eine längere Zinsbindungsfrist in einem angemessenen Rahmen liegen. Der Kredit ist trotz langer Zinsbindung günstiger als bei höheren Marktzinsen.

Ist der Marktzins im umgekehrten Fall sehr hoch und das Darlehen für die Kunden teuer, sollten sie eine kurze Zinsbindung wählen. Nach Ablauf der Frist können die Kreditnehmer günstigere Konditionen nutzen.

Hinweis: Bei niedrigem Zinsniveau hohe Tilgung wählen!

Ist der Zins sehr niedrig, sollten Kreditnehmer zudem eine möglichst hohe Anfangstilgung wählen. Denn ein Niedrigzins lässt voraussetzen, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Marktzins steigt. Bei einer dann hohen Restschuld bedeutet dies, dass der Kredit für die Kunden teurer wird als bisher.

Was passiert am Ende der Zinsbindung?

Kreditnehmer sollten sich schon frühzeitig damit befassen, was am Ende der Zinsbindung passiert. Unternehmen sie nichts, läuft das Darlehen im Regelfall weiter und wird variabel verzinst. Dies bedeutet, dass der Zinssatz dem aktuellen Marktzins angepasst wird. Die Banken sind jedoch dazu verpflichtet, ihre Kunden vor Ablauf der Zinsbindung über die neuen Konditionen zu informieren.

Anschlussfinanzierung: Tilgung der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist

Das Darlehen ist noch nicht restlos abbezahlt und die Zinsbindung läuft aus. In diesem Fall ist die häufigste Vorgehensweise am Ende der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung. Dabei nehmen die Kreditnehmer ein neues Darlehen bei ihrer bisherigen Bank oder einem neuen Anbieter auf. Die Konditionen des Vertrages werden neu verhandelt und orientieren sich an der errechneten Restschuld. Doch was bedeutet die Restschuld zum Ende der Zinsbindung?

Eine Darlehensrate bildet sich aus zwei Anteilen: den Zinsaufwendungen und der Tilgung. Die Zinsen sind die Gebühren eines Darlehens, während die Tilgung zur Rückzahlung der Kreditsumme bestimmt ist. Die Restschuld betitelt die Schulden, die ein Kunde nach Ablauf der ersten Zahlungsperiode gegenüber der Bank hat. Die bisher geleisteten Raten und Sondertilgungen sind für die Berechnung von der gesamten Kreditsumme abzuziehen.

Vorfälligkeitsentschädigung: Die Zinsbindung läuft aus, muss ich kündigen?

Bei Ablauf der Zinsbindungsfrist ist eine Kündigung des Darlehens möglich, aber nicht erforderlich. Legen die Kunden keinen Einwand am Ende der Zinsbindung ein, läuft der Vertrag mit variablen Zinsen weiter.

Grundsätzlich können Kreditnehmer ihr Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen auch während der Zinsbindung kündigen. Kündigen sie den Kredit jedoch innerhalb von zehn Jahren nach Auszahlung, wird eine Gebühr fällig: die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese dürfen die Banken zum Ausgleich für die entgehenden Zinsaufwendungen verlangen.

Die Gebühr entfällt, wenn die Kunden den Vertrag frühestens zehn Jahre nach der letzten Auszahlung kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird auch nach Ablauf der Zinsbindung nicht fällig. Denn am Ende der Zinsfestschreibung dürfen Kreditnehmer ohne Kosten das Kreditinstitut wechseln. Daher lohnt es sich, bei Ablauf der Zinsbindung mit dem kostenlosen Kreditrechner von FINANZCHECK.de Anbieter zu vergleichen, um eine günstige Anschlussfinanzierung zu finden.

Darlehen kündigen: Welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?

Laut § 489 BGB steht Kreditnehmern unter bestimmten Voraussetzungen ein Sonderkündigungsrecht zu. Erfüllen sie alle Kriterien, dürfen die Banken keine Gebühren für die Kündigung verlangen:

• Der Vertrag wird frühestens zehn Jahre nach der vollständigen Darlehensauszahlung gekündigt.

• Die Restschuld wird innerhalb von zwei Wochen bei der Bank beglichen.

• Es erfolgten während der Laufzeit keine Änderungen am Vertrag (Zinsänderungen beispielsweise sorgen dafür, dass die Kündigungsfrist von vorne beginnt).

• Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

Ein Beispiel:

Der Kreditvertrag eines Kunden beginnt am 01.02.2009. Die Auszahlung der Darlehenssumme erfolgt in Raten, weshalb der letzte Betrag erst zum 01.05.2009 von der Bank bereitgestellt wird. Gemäß dem Sonderkündigungsrecht muss der Kunde den Vertrag vor dem 01.05.2019 kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Alternativ besteht die Option, dass er zu diesem Datum den Kredit ganz oder teilweise ablöst.

Aufgrund der sechsmonatigen Kündigungsfrist endet der Kreditvertrag zum 01.11.2019 bei fristgemäßer Kündigung. Die Restschuld muss bis zum 14.11.2019 bei dem Kreditgeber beglichen werden.

Sondertilgungen und Zinsbindung: Worauf ist zu achten?

Um ein Darlehen schneller tilgen zu können, ist es ratsam, kostenlose Sondertilgungen in den Kreditvertrag aufzunehmen. Um jedoch zu verhindern, dass ein Kredit durch zusätzliche Zahlungen außerplanmäßig zurückgezahlt wird, dürfen Verbraucher während der Zinsbindung bei einem Immobiliendarlehen maximal 25 Prozent der Darlehenssumme als Sondertilgung abbezahlen.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist dürfen Verbraucher jährlich zwischen fünf und zehn Prozent der aktuellen Darlehenssumme zusätzlich tilgen. Bei einer Restschuld von 50.000 Euro können sie also bis zu 5.000 Euro als Sondertilgung im laufenden Jahr begleichen. Dementsprechend ist es sinnvoll, bei einer niedrigen Restschuld keine Anschlussfinanzierung vorzunehmen. Stattdessen wird der Vertrag mit variablen Zinsen fortgeführt und durch die höhere Sondertilgung nach der Zinsbindungsfrist schneller zurückgezahlt.

Beispielrechnung zur Zinsbindung eines Immobiliendarlehens

Folgendes Beispiel zeigt, weshalb es wichtig ist, bei einem Niedrigzinsniveau eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung zu wählen.

Aufgrund der niedrigeren Tilgung ist die Restschuld nach 15 Jahren bei einer langen Zinsbindung deutlich höher als bei einer kurzen. Trotz der höheren Zinsen nach dem achten Jahr wird das Darlehen mit der kurzen Zinsbindung schneller abbezahlt. Aber: Hätte der Kunde mit einer langen Laufzeit eine Tilgung von 4 Prozent gewählt, würde seine Restschuld nach 15 Jahren lediglich 3.061,44 Euro betragen.

Lange Zinsbindung und hohe Tilgung bei Niedrigzinsniveau

Eine lange Zinsbindungsfrist von mindestens zehn bis 15 Jahren empfiehlt sich in Zeiten des Niedrigzinsniveaus. Wichtig ist jedoch, dass die Kunden zusätzlich eine möglichst hohe Tilgung wählen, um am Ende der Periode eine angemessene Restschuld zu haben.

Um sich vor steigenden Zinsen auf dem Finanzmarkt zu schützen, ist eine Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine gute Option. Alternativ dazu beantragen Verbraucher ein Forward-Darlehen, mit dem sie sich bis zu fünf Jahre vor Umschuldung das aktuelle Zinsniveau für den künftigen Anschlusskredit sichern.

Generell ist es empfehlenswert, für die Anschlussfinanzierung – und auch die erste Immobilienfinanzierung – verschiedene Anbieter zu vergleichen. Mit dem kostenlosen Vergleichsrechner von FINANZCHECK.de können Kreditnehmer schnell und unverbindlich eine Vielzahl an Kreditinstituten prüfen und das für sich beste Angebot finden. Falls Sie weitere Fragen zum Thema Zinsbindung haben, können Sie unsere Berater telefonisch kontaktieren. Sie erreichen unsere Kreditspezialisten täglich von 8-20 Uhr unter der Nummer 0800 433 88 77.